30 enero, 2022

Aceras en condominios

 

Las aceras son la frontera entre lo privado y lo público, y en condominios son la frontera entre lo privado y lo común, quizás por eso con tanta frecuencia revelan nuestra difícil relación con lo común.

Las normas de construcción de aceras rigen dentro de condominio, por lo que es conveniente analizarlas en algunos de sus aspectos. 

 

 

Inicialmente es importante entender que, en materia de construcciones, cada Municipalidad puede definir en su Plan Regulador las normas constructivas y de Planificación Urbana, ya que la Ley 4240 del 15/11/1968, Ley de Planificación Urbana reconoce “la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional.”

Por ello, debido a la diversidad normativa que hay, se ha tomado para este texto el Reglamento de Construcciones del INVU (Reglamento 6306 del 15/03/2018) que es la norma base y supletoria en caso de ausencia de Plan Regulador, más lo que indican el Decreto Ejecutivo 26831 del 23/03/1998, Reglamento Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad y el Decreto Ejecutivo 32303 del 02/03/2005, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

a) Características básicas: La superficie debe contar con un acabado antiderrapante (aunque el tipo de material superficial a usar en las aceras debe ser aprobado por la municipalidad respectiva), sin escalones o huecos. Deberán tener un ancho mínimo de 1.20 mts.

b) Relación con calzadas: En todas las esquinas deberá haber una rampa con gradiente máxima de 10% para salvar el desnivel existente entre la acera y la calle.  Esta rampa deberá tener un ancho mínimo de 1.20 mts. y construidas en forma antiderrapante. La superficie de las aceras debe tener en todo caso, una gradiente transversal mínima de 2% y máxima de 3%, bajando hacia los caños o cunetas que la limiten exteriormente. Su altura (gradiente) de entre 15 y 25 cms. medida desde el cordón del caño.

c) Relación con predios en general: Cuando exista diferencia de nivel entre la acera y el predio, la rampa o peldaños deben iniciarse de la línea de propiedad hacia adentro del predio, de manera que no obstaculice el libre tránsito.

c) Mantenimiento: En caso de tener que realizar reparaciones en las aceras, las mismas deben quedar en similares o mejores condiciones a como estaban originalmente. Esto puede estar regulado además en el Reglamento de Condominio y Administración, pues normalmente es un bien común.

d) Continuidad: En caso de desnivel, este debe ser salvado por una rampa según los requerimientos establecidos en la Ley de Igualdad de Oportunidades para personas con Discapacidad, Nº 7600 y su Reglamento Decreto Ejecutivo N°26831-MP y sus reformas o la normativa que los sustituya.

La continuidad de las aceras, su ancho mínimo y la exigencia de que las rampas o peldaños por desnivel de terrenos inicien dentro del terreno y no en la acera, son exigencias de accesibilidad que a todos nos benefician. Todos podemos experimentar en algún momento dificultades de movilidad, temporales o permanentes.

15 enero, 2022

La reserva legal en condominios

 

La reserva legal es un fondo de ahorro forzoso para permitir solidez a una organización o entidad.

En Costa Rica está previsto en el Código de Comercio, en el artículo 143, en el que ordena: “De las utilidades netas de cada ejercicio anual deberá destinarse un cinco por ciento (5%) para la formación de un fondo de reserva legal, obligación que cesará cuando el fondo alcance el veinte por ciento (20%) del capital social.

Pretender aplicar este artículo a condominios nos parece un error por varias razones: a.- Un condominio es una propiedad, no una sociedad anónima ni ningún tipo de comerciante, como para aplicarle el Código de Comercio; b.- Los condominios tienen su norma expresa, la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que en ningún momento remite como norma supletoria al Código de Comercio; c.- Un condominio normalmente no tendrá utilidades ya que no ejerce una actividad comercial. Claro que, en caso de tenerla, debería considerar hasta donde le aplica esta norma.

Nuestra ley 7933 no contempla la existencia forzosa de este fondo de reserva legal, por lo que es incorrecto decir que es una obligación legal.

Ahora bien, es fácil darse cuenta de su conveniencia. Es por ello que algunos reglamentos de Condominio y Administración lo han incorporado, aunque la redacción exacta debe analizarse, pues plantea diversas formas de proceder. Veamos un par de ejemplos extraídos de reglamentos:

En este caso, “Del total de las cuotas mensuales, el administrador destinará un uno por ciento para la formación de un fondo de reserva legal, hasta alcanzar un cinco por ciento del valor total del condominio para gastos imprevistos de la administración”, establece un determinado porcentaje y lo vincula al ingreso, sea a las cuotas mensuales, aunque no nos aclara si es al monto cobrado o al facturado.

En este otro, al indicarse “Los presupuestos para gastos se recargarán en un cinco por ciento sobre el importe efectivo hasta completar el veinte por ciento del presupuesto anual, para crear un fondo de reserva legal”, además de variar en porcentaje al anterior, lo vincula al gasto, sea al presupuesto de gastos, pero a su importe efectivo, lo cual nos haría pensar que debería obtenerse de la liquidación del presupuesto, por lo que debería ser el anterior una vez cerrado.

Con estos dos ejemplos deseamos ilustrar la libertad y diversidad que existe en este tema y la importancia no solo de contar con una reserva, sino de que las normas de su creación sean claras. Adicionalmente debe preverse su destino, cómo disponer de él y la obligación de su renovación al ser gastado, pues hay igual diversas opciones.


 

La creación de este fondo de reserva y sus normas de uso, idealmente deberían imponerse por Reglamento de Condominio y Administración, aunque debido a que la Asamblea de Condóminos puede autorizar nuevos gastos comunes, podría así acordarse. Siguiendo lo indicado por el artículo 27.c de la ley, debería ser aprobado por la mayoría del valor total del condominio.