La reserva legal en condominios
La reserva legal es un fondo de ahorro forzoso para permitir solidez a una organización o entidad.
En Costa Rica está previsto en el Código de Comercio, en el artículo 143, en el que ordena: “De las utilidades netas de cada ejercicio anual deberá destinarse un cinco por ciento (5%) para la formación de un fondo de reserva legal, obligación que cesará cuando el fondo alcance el veinte por ciento (20%) del capital social. “
Pretender aplicar este artículo a condominios nos parece un error por varias razones: a.- Un condominio es una propiedad, no una sociedad anónima ni ningún tipo de comerciante, como para aplicarle el Código de Comercio; b.- Los condominios tienen su norma expresa, la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que en ningún momento remite como norma supletoria al Código de Comercio; c.- Un condominio normalmente no tendrá utilidades ya que no ejerce una actividad comercial. Claro que, en caso de tenerla, debería considerar hasta donde le aplica esta norma.
Nuestra ley 7933 no contempla la existencia forzosa de este fondo de reserva legal, por lo que es incorrecto decir que es una obligación legal.
Ahora bien, es fácil darse cuenta de su conveniencia. Es por ello que algunos reglamentos de Condominio y Administración lo han incorporado, aunque la redacción exacta debe analizarse, pues plantea diversas formas de proceder. Veamos un par de ejemplos extraídos de reglamentos:
En este caso, “Del total de las cuotas mensuales, el administrador destinará un uno por ciento para la formación de un fondo de reserva legal, hasta alcanzar un cinco por ciento del valor total del condominio para gastos imprevistos de la administración”, establece un determinado porcentaje y lo vincula al ingreso, sea a las cuotas mensuales, aunque no nos aclara si es al monto cobrado o al facturado.
En este otro, al indicarse “Los presupuestos para gastos se recargarán en un cinco por ciento sobre el importe efectivo hasta completar el veinte por ciento del presupuesto anual, para crear un fondo de reserva legal”, además de variar en porcentaje al anterior, lo vincula al gasto, sea al presupuesto de gastos, pero a su importe efectivo, lo cual nos haría pensar que debería obtenerse de la liquidación del presupuesto, por lo que debería ser el anterior una vez cerrado.
Con estos dos ejemplos deseamos ilustrar la libertad y diversidad que existe en este tema y la importancia no solo de contar con una reserva, sino de que las normas de su creación sean claras. Adicionalmente debe preverse su destino, cómo disponer de él y la obligación de su renovación al ser gastado, pues hay igual diversas opciones.
La creación de este fondo de reserva y sus normas de uso, idealmente deberían imponerse por Reglamento de Condominio y Administración, aunque debido a que la Asamblea de Condóminos puede autorizar nuevos gastos comunes, podría así acordarse. Siguiendo lo indicado por el artículo 27.c de la ley, debería ser aprobado por la mayoría del valor total del condominio.
