Doctor Condominio

La rendición de cuentas y el derecho a informarse sobre la gestión de los asuntos de interés común en condominio tienen una regulación legal muy pobre. Nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, únicamente contempla referencias abstractas como: “ ARTÍCULO 26.- La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá ”, o bien, “ ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración … todos los actos de administración ”. No hay una referencia al contenido de ese informe (ver algunas recomendaciones aquí ), ni tampoco normas que garanticen el derecho de los condóminos de informarse sobre la administración de su propiedad común. De hecho, en ocasiones lamentablemente administraciones o Juntas Administradoras obstaculizan el derecho a informarse aduciendo que “la obligación de la Junta Administradora de presentar información financiera es en la asamblea anual de condóminos, no mensualmente como se

  Un condómino puede ser administrador de su condominio. Nuestra ley no contempla requisitos para la administración del condominio. No hay ni siquiera referencia a una idoneidad mínima de la administración, capacitación, experiencia, nada, ni un requisito de acreditación ante ningún ente.  Así que no hay impedimento, sin embargo, compartimos algunas recomendaciones: 1.- Los deberes de la administración son los mismos para un administrador propietario o un administrador empresa o profesional independiente. No crea que por ser un servicio no remunerado o permanente, las responsabilidades serán diferentes. Los deberes de la administración, tanto contemplados en la ley como en el Reglamento del Condominio, se le exigirán y en caso de una ejecución indebida o de un incumplimiento, habrá que enfrentar las posibles consecuencias de esto en sede civil o penal. Conózcalos bien y no se aparte de ellos. 2.- Arme su equipo como lo haría en cualquier proyecto profesional. Aunque sea de

En los Reglamentos de Condominio y Administración se establecen diversas formas de representación de condóminos, normalmente siguiendo uno de estos tres modelos: a) Poder Especial autenticado por Notario : conforme a las reglas del artículo 1256 del Código Civil, es decir debe ser muy específico, ya que el artículo nos indica que “ solo facultará al mandatario para los actos especificados en el mandato, sin poder extenderse ni siquiera a los que se consideren consecuencia natural de los que el apoderado esté encargado de ejecutar .” La autenticación debe ser conforme a los Lineamientos para el ejercicio y control del servicio notarial, en especial el artículo 27 que indica “ La autenticación de firmas o huellas es una actuación en la que el notario debe utilizar sus mecanismos de seguridad. El notario debe dar fe que la firma o huella fueron estampadas en su presencia .” Los mecanismos de seguridad a utilizar, de acuerdo con el artículo 32 de esos Lineamientos son: “ La razón de cert

En la última semana de octubre pasado tuve la oportunidad de presentar un mensaje en el Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal, Región Caribe 2022 en Barranquilla, Atlántico, Colombia, que quiero compartir en este lugar. Si bien es cierto la ecología es la “rama de la biología que estudia las relaciones de los diferentes seres vivos entre sí y con su entorno”, en su origen hace referencia a las palabras griegas oikos (casa, vivienda, hogar) y logos (estudio o tratado); por ello ecología significa «el estudio del hogar». Esta referencia es la que nos debe orientar porque no solo de trata de equilibrio si no de la pertenencia. Es bastante obvio que las actividades humanas, sobre todo las productivas, han tenido un impacto en el ambiente que, de no ser controlado, ocasionará graves peligros para nuestra misma supervivencia por la ruptura de ese equilibro con el entorno en el que nos desenvolvemos. Una forma de abordar esta situación en condominio es a través de los compr

La introducción de la firma digital en nuestro país ha permitido beneficios como la certeza jurídica del momento preciso de firma, aunque ha impuesto ajustes por normas o acuerdos privados anteriores al concepto de la firma digital. La firma digital, de acuerdo con la Ley 8454 del 30/08/2005, Ley de Certificados, Firmas Digitales y Documentos Electrónicos, es “ cualquier conjunto de datos adjunto o lógicamente asociado a un documento electrónico, que permita verificar su integridad, así como identificar en forma unívoca y vincular jurídicamente al autor con el documento electrónico. ”   La que tiene respaldo nacional oficial es la certificada por el Banco Central de Costa Rica. Cuando un documento se firma así, esa autenticidad se verifica en este enlace: https://www.centraldirecto.fi.cr/Sitio/FVA_ValidarDocumentoPublico/ValidarDocumentoPublico Una de las ventajas y principios de la firma digital es la equivalencia, es decir que (artículo 9): “ Los documentos y las comunicaciones s

Es totalmente normal que un condominio haya todo tipo de reclamos o conflictos: desde estacionamiento, ruido, mascotas, hasta cuestionamientos que solo pueden resolverse por la vía legal como lo son anulación de acuerdos de asambleas. En este punto, a lo largo de estos años, hemos visto que es muy frecuente que las personas ignoren que, sin saberlo y sin ser conscientes de ello, han renunciado a su derecho de acceder a los Tribunales de Justicia . Esta es una decisión que toma el desarrollador y a la que queda sujeta la persona adquirente. La renuncia sucede mediante una cláusula del Reglamento de Condominio y Administración, que evidentemente quien adquiere en condominio no tiene ninguna oportunidad de negociar, en la cual se establece que todo tipo de controversia deberá ventilarse en otro procedimiento distinto del acceso a los Tribunales de Justicia, sea en un proceso Arbitral o además con una fase previa de Conciliación o Mediación. Un proceso de Arbitraje es un proceso legí

En la nota anterior tratamos el tema del objeto sobre el cual recae la obligación de mantenimiento, el contenido de la obligación y un primer elemento de la persona obligada: las capacidades de la administración Vamos a tratar ahora el tema de las posibilidades económicas que los condóminos proporcionen. Primero, veamos los recursos que se proporcionan . La administración del condominio es apoderada, mandatario, de los condóminos, y de acuerdo con nuestro Código Civil artículo 1273.1: “ ARTÍCULO 1273.- El mandante está obligado: 1º.- A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato .” Los condóminos tienen muy claro cuáles son los bienes comunes, y si tienen una administración con idoneidad y capacitación requerida, sabrán además qué acciones son requeridas para el cuido y vigilancia de esos bienes comunes, por lo que la decisión de cuánto proveerle a la administración para esa labor deberá ser acorde con ese conocimiento. Incluso, si el mandante (sea la as

Una de las labores que más se asocian con el concepto de administración del condominio es la administración del inmueble. Primero veamos el objeto sobre el cuál recae esta obligación pues varía según el tipo de condominio, aunque la regla será siempre la misma: mantenimiento de las áreas y bienes comunes. Cuando se trata de condominios verticales, estos bienes comunes incluyen de acuerdo con la ley 7933, artículo 10: el terreno en el que se asienta el edificio, los accesos vehiculares y peatonales, cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, ascensores, y, en general, todos los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio común. Además de la edificación se incluyen los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros. En un condominio horizontal, excluiremos las construcciones sobre filiales pues esa c

Como todo en la vida, se puede obtener mejor provecho de las experiencias sabiendo, aprendiendo de previo, que sin saber nada. Normalmente, sin embargo, las personas que adquieren en condominio no conocen cómo funciona un condominio, los deberes y derechos, tanto de ellos como de otros actores involucrados y deben pasar por una curva de aprendizaje que suele costarles tiempo, malestar y hasta costos económicos. Por ello, queremos compartir con ustedes los siete principales elementos que toda persona debe saber antes de adquirir en condominio. 1.- Usted es dueño de su unidad privada, llamada filial. Usted no es dueño de un condominio. El condominio es la totalidad del inmueble, que comprende unidades privadas, llamadas filiales y áreas y bienes comunes. 2.- Usted es dueño, además de su unidad privada, de una proporción de las áreas y bienes comunes, según su área de la filial. Si el área de su filial es mayor, usted será dueño de una proporción mayor de las áreas y bienes comunes y a

Es normal que en un condominio deseen o necesiten cambiar la administración. No siempre será por mal desempeño o prácticas incorrectas. Muchas veces más bien es porque se ha perdido la conexión que había con esa administración y ya no se logra conformar un equipo igual. Cuando ese momento llega, los condóminos se ven enfrentados con decidir cuál administración contratar. En ocasiones arman carteles (a veces extremadamente complejos e irreales, copiando los defectos y requisitos burocráticos de la contratación pública), en otras solamente reciben ofertas y comparan servicios (y claro, usualmente son los mismos) contra precio y deciden (usualmente por la más barata), y en otras solamente aceptan referencias de otra administración que funcionó bien en otro lado, sin conocer la realidad de esa otra comunidad y las razones por las que funcionó bien. Y este es el punto clave: el buen funcionamiento de una administración se fundamenta tanto en cualidades y acciones de la administración, como

Es totalmente normal que en la gestión de la propiedad común haya disputas, diferencias o reclamos. En la prestación de servicios legales a condóminos y administraciones hemos notado algunas carencias o debilidades de los reclamos que hacen difícil su defensa, por lo que queremos compartirles algunas recomendaciones para fortalecerlos y que tengan mejor oportunidad de tener éxito.   1.- Si va a relatar un hecho complejo, sea totalmente claro y conciso en los eventos que lo conforman, con detalles precisos de tiempo, modo y lugar. Es usual que los eventos vayan mezclados con apreciaciones personales sobre ellos. Pero eso no es tan grave. Lo que sí es muy grave es que están totalmente seccionados en pequeños pedazos a lo largo de diversas comunicaciones: en correos electrónicos, “tickets” del servicio de administración y mensajes WhatsApp, por ejemplo. Esto dificulta la comprensión completa de los hechos o armar un “caso” claro. No ser comprendido es una causa común de que un a

La administración del condominio, además de tener la responsabilidad por velar por el correcto mantenimiento de un inmueble y sus servicios comunes, es la persona líder de una comunidad, por lo que la comunicación es un factor crítico, tanto en el bienestar de esta comunidad como para el desarrollo mismo de las labores de la administración. En principio, la comunicación debería ser frecuente al menos en una vía: de la administración a sus distintas “poblaciones”. Habrá comunicados hacia los condóminos (propietarios), otros a residentes, otros al personal contratados, sea en relación laboral o comercial, o incluso algunos abarcando más de una población.     Sin embargo, para que realmente haya comunicación debe ser en todas las vías: desde las personas condóminas, residentes, inquilinos, proveedores, personal, etc., hacia la administración y entre estas personas. Y aquí es donde surge un primer motivo de fricción, cuando los condóminos desean los datos de contacto de otros condóminos. E

  Es claro que los condóminos desearán elegir para su condominio a una persona o empresa en la que confíen. Lo que no siempre se analiza es en qué se basa esa confianza. Es usual que se asuma, sin mucha reflexión, que la confianza se basa en cualidades personales, algo que la persona es . Se relaciona con honradez, rectitud, honestidad, integridad, etc. Todas virtudes elevadas y provechosas, pero que se limitan a la evaluación de lo que la persona es. Eso tiene un problema y es que deja por fuera que hay otras formas en las que puede forjarse una confianza aún más fuerte y sostenible, como a través de los procedimientos mediante los cuales se ejecuta una labor. Una persona confiable, es decir con valores personales elevados como indicamos, puede equivocarse. En ese caso, ¿dejamos de confiar en ella y trasladamos nuestra confianza a otra, ,así una y otra vez cuando algo salga mal? Eso se parece más a nuestra política, con el ciclo sin fin de confianza – dar el poder – traición –

Material para Master Class de 18 de junio 2022, ExpocondominioMX22 (Tomado de mi edición en Wikipedia, Condominio )   Legislación en Costa Rica [ editar código  ·  editar ] En  Costa Rica  hay más de cinco mil condominios (2021), incluyendo Condominios Verticales (como  Condominio Vertical Comercial Residencial Paseo Colón , en la imagen), Condominios Horizontales, Mixtos (combinando ambas características constructivas), y Condominios de Lotes llamados Condominios de Fincas Filiales Primarias Individualizadas. Ley 3670 del 22/03/1966, Ley de Propiedad Horizontal La primera ley que creó la figura legal del condominio en  Costa Rica  fue la ley 3670 que mediante la modificación del artículo 256 del Código Civil, permitió crear un nuevo tipo de  Derecho Real : la Propiedad Horizontal. Su novedad radicó en que se autorizarían, por primera vez, en un mismo bien inmueble, áreas de propiedad privativa individual y áreas de propiedad común o copropiedad. Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora