La administración y el mantenimiento de los bienes comunes

Una de las labores que más se asocian con el concepto de administración del condominio es la administración del inmueble.

Primero veamos el objeto sobre el cuál recae esta obligación pues varía según el tipo de condominio, aunque la regla será siempre la misma: mantenimiento de las áreas y bienes comunes.

Cuando se trata de condominios verticales, estos bienes comunes incluyen de acuerdo con la ley 7933, artículo 10: el terreno en el que se asienta el edificio, los accesos vehiculares y peatonales, cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, ascensores, y, en general, todos los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio común.

Además de la edificación se incluyen los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros.

En un condominio horizontal, excluiremos las construcciones sobre filiales pues esa construcción pertenece a quien es propietario del terreno, por lo que será impropio para la administración darle mantenimiento. Puede haber excepciones mediante acuerdo de asamblea de condóminos si acuerda asumir determinada labor sobre propiedad privativa como un gasto común siguiendo lo que permite la ley 7933, artículo 19, inciso e. Un claro ejemplo de esto es la puntura de las fachadas que por precio y coordinación puede hacerse como una labor común a pesar de ser una obligación privada en condominios horizontales.

Ahora veamos la obligación. El deber es de cuidado y la vigilancia, lo que implica no sólo rutinas específicas de mantenimiento y mejoras si no, prácticas de inspección regular para vigilar que no surjan fallas. La vigilancia no es solo ver, es ver para proteger, para evitar peligros o prever riesgos.

Esta labor va totalmente ligada a la capacidad técnica de la administración y a las posibilidades económicas que los condóminos proporcionen. Veamos ahora la capacidad de la administración.

La capacidad técnica se relaciona con un concepto incluido en la ley 675 de Propiedad Horizontal de Colombia, en el artículo 50.2 llamado la “idoneidad para ocupar el cargo” o como lo contempla la ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, en el artículo 81, al exigir capacitación y actualización para el ejercicio del cargo.

Nuestra ley no exige ningún requisito, idoneidad ni capacitación, sin embargo, si observamos las normas de responsabilidad civil, podría ser responsabilidad del condominio y no de administrador, los daños que ocurran si elige una persona no apta para el cargo.

Nuestro artículo 1048 del Código Civil indica “El que encarga a una persona del cumplimiento de uno o muchos actos, está obligado a escoger una persona apta para ejecutarlos y a vigilar la ejecución en los límites de la diligencia de un buen padre de familia, y si descuidare esos deberes, será responsable solidariamente de los perjuicios que su encargado causare”.

¿Ha elegido su condominio una persona apta y capacitada para la administración?

¿Hay mecanismos para vigilar la ejecución de la labor?

Preguntas básicas para evitar responsabilidades patrimoniales futuras.