La administración y el mantenimiento de los bienes comunes 2

En la nota anterior tratamos el tema del objeto sobre el cual recae la obligación de mantenimiento, el contenido de la obligación y un primer elemento de la persona obligada: las capacidades de la administración

Vamos a tratar ahora el tema de las posibilidades económicas que los condóminos proporcionen.

Primero, veamos los recursos que se proporcionan. La administración del condominio es apoderada, mandatario, de los condóminos, y de acuerdo con nuestro Código Civil artículo 1273.1: “ARTÍCULO 1273.- El mandante está obligado: 1º.- A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato.”

Los condóminos tienen muy claro cuáles son los bienes comunes, y si tienen una administración con idoneidad y capacitación requerida, sabrán además qué acciones son requeridas para el cuido y vigilancia de esos bienes comunes, por lo que la decisión de cuánto proveerle a la administración para esa labor deberá ser acorde con ese conocimiento.

Incluso, si el mandante (sea la asamblea de condóminos) no le provee los recursos necesarios, esta administración (mandatario), podría asumirse relevada de esa obligación: “ARTÍCULO 1274.- El mandante que no cumple por su parte aquello a que está obligado, autoriza al mandatario para desistir de su encargo.” (Código Civil), aunque no es tan sencillo, pues si apenas pudriera darle un mantenimiento parcial con los fondos provistos, debe hacerlo (art. 1276 del Código Civil). Incluso, (ARTÍCULO 1267, Código Civil): “El mandatario que se halle en la imposibilidad de obrar con arreglo a sus instrucciones, debe notificarlo al mandante y tomar las providencias conservatorias que las circunstancias exijan.”

Lógicamente la extensión de la obligación, los resultados esperados y el contenido de la rendición de cuentas serán proporcionales a los recursos de que dispone.

Un tema muy relacionado con esto es el límite de uso de esos recursos. Normalmente se asignan que es a través de un presupuesto. Nuestra ley no contempla más detalles que este: “ARTÍCULO 26.- La Asamblea anual, entre otros asuntos, …aprobará el presupuesto de gastos para el año...”, por lo que no es claro su régimen.

Sin embargo, el mandatario (administración), debe ajustarse “…a los términos del mandato” (artículo 1261 Código Civil): es decir no podría, en principio, superar los montos autorizados por partida presupuestaria.

Finalmente, si lamentablemente han ocurrido daños, esta responsabilidad será inicialmente del mandatario (la administración), excepto causales de relevo de responsabilidad como la ausencia de recursos que hemos visto.

Para poder sentar esa responsabilidad, debe poder establecerse un nexo causal, es decir que esté vinculada como causa una de otra, entre una acción (o una omisión) de la administración y un resultado dañoso injusto para quien lo ha sufrido.

Esta vinculación, además, debe analizar el tipo de daño sufrido que debe ser cierto, actual y que afecte un derecho y las circunstancias mismas por si hay excluyentes como culpa de la víctima o fuerza mayor, en suma, requiere un análisis detallado de acciones y pruebas.

Para procurar evitar el daño deben ejecutarse acciones y decisiones preventivas y diligentes, tanto por el condominio como por la administración.