30 noviembre, 2021

Celebración de asambleas con pocos condóminos

Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tiene dos normas que parecen contradictorias a algunas personas.

Por un lado, el artículo 24 nos indica que: “El quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes”, y por el otro, el artículo 27 nos impone mínimos de votación por tipo de acuerdos. Algunos de la unanimidad de la totalidad del valor total del condominio, otros de dos tercios del valor total y el artículo 27 inciso c nos dice: “c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio.

No hay contradicción.

El artículo 24 nos indica el quórum de reunión. Sea de dos terceras partes del valor total para poder iniciar en primera convocatoria y cualquier número de asistentes (necesariamente condóminos, claro, no vemos cómo podría iniciar la asamblea si no hay ni un condómino presente).

El artículo 27 nos indica el quórum de decisión. Algunas decisiones requieren de la totalidad, otros de dos terceras partes y otras de mayoría, siempre del valor total del condominio.

A pesar de que con frecuencia se escucha decir que mayoría es “el 50%” y de que persiste aún en vigencia la desafortunada norma del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que en su artículo 1.27 define mayoría simple como “el 50% más uno del total de votos o condóminos, según sea el caso”, hay que ser claros: mayoría es más de la mitad.

No hay mucha vuelta que darle. No hay forma en la que teniendo 50% ese grupo sea mayoritario. En relación con la norma del 50% “mas uno” lo desafortunado proviene de que en condominio las decisiones no se toman por persona o unidad, sino por valor porcentual, por mandato del mismo artículo 24 citado.

Dicho esto, si tenemos un quórum de reunión menor a la mayoría del total, ¿es correcto hacer la Asamblea?

Esta no es una pregunta sencilla. En términos legales, puede iniciar. Además, cualquier asamblea es legal salvo que un juez determine lo contrario, pero es claro que un 20% (o menos) del valor total, es imposible que alcancen el mínimo del 27 c de mayoría del valor total.

Lamentablemente la enorme mayoría de las asambleas en nuestro país (salvo en condominios muy pequeños o en aquellos donde el desarrollador aún tiene un porcentaje muy importante), se celebran en ilegalidad.

Es usual que lleguen entre un 20% y un 30% del valor total. Sin embargo, si no se celebra la Asamblea, no se toman acuerdos que son importantes o urgentes para el condominio y si se reconvoca, quizá llegarán los mismos o hasta menos.

La respuesta depende de cada condominio y circunstancia, pero debería ser un no. 

No deberíamos estar obligados a hacer asambleas en ilegalidad, por más urgentes o importantes que sean los acuerdos.