31 julio, 2019

Expo Condominios CDMX 19

Una vez más hemos tenido el gran gusto de estar en esa bella Ciudad de México, para compartir con la hermosa comunidad de administración de condominios.

Realizado el pasado 21 de junio de 2019, en el World Trade Center, contó con la presencia de más de doscientas personas administradoras de condominios y la presentación del Libro: "Los mejores Administradores de Edificios del Mundo” de Jeevan D’Mello y Pepe Gutiérrez, primera edición de un libro en el que se publica los 40 mejores administradores de condominios del mundo, más una muestra comercial de proveedores de servicios.

Aquí un video del ambiente del evento y un álbum de fotos de los distintos momentos vividos.

Nuestra presentación tocó el tema de las nuevas administraciones.

El punto de partida de las nuevas administraciones de condominios es que sean conscientes de que tienen que crear una identidad de marca. Carecer de ella hace que caigan en un genérico que competirá por precio frente a otras opciones, que es lo que constantemente observo en las asambleas de propietarios cuando se somete a votación de los condóminos la contratación de la nueva administración. Lo curioso es que, aunque para muchas personas administradoras les es difícil crear una identidad de marca, cada uno tiene su personalidad y estilo y ese es el primer insumo para la creación de esa identidad de marca. ¿Pueden transmitir su identidad de marca en pocas palabras?

La labor de la administración tiene un enorme contenido político y eso demanda un liderazgo y una gestión de intereses que haga que los condóminos no vean a la administración como un mal necesario ni como ese enemigo que no les permite disfrutar de su inmueble sino más bien como ese asesor especializado que permite una mejor conservación e incremento del valor del inmueble y de la calidad de vida.

La administración de condominios del futuro se parece más al rol de un director de orquesta. No tiene porqué conocer cómo se toca cada instrumento pero sí debe lograr que todos ellos, proveedores, personal en relación laboral, condóminos, visitantes, arrendatarios, etc. trabajen al unísono para el bien del condominio.

Recordamos además una anécdota muy hermosa en la que una persona que asistía a uno de los cursos hizo esta pregunta:

¿Usted pretende que nosotros, partiendo de cero, hagamos las cosas diferente a como las hacen tradicionalmente, solo para marcar un nuevo camino?


Exactamente.

Ese es el reto.

15 julio, 2019

Asambleas virtuales en condominios

Para cualquier persona que tenga alguna relación con la propiedad en condominio sabe que conseguir un quórum mínimo para tomar acuerdos puede ser un gran reto y usualmente no se logran los mínimos.

Dado que esto no es ajeno a otras organizaciones o conjuntos de personas hay dos iniciativas que deseamos compartir con ustedes con el fin de ir construyendo la posibilidad de que haya asambleas de propietarios por medios virtuales, lo cual de momento NO ES POSIBLE EN CONDOMINIO. Esto no aplica directamente a condominios porque el condominio no es una sociedad.


a) Asambleas Virtuales en Sociedades Anónimas en Costa Rica: Mediante Circular D.P.J-010-2018 el Registro de Personas Jurídicas ha regulado esta forma de hacer asambleas, buscando que “..las normas se ajusten a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas” (Art. 10 Código Civil). Establece como requisitos: 

Simultaneidad: Las personas físicas que integran el órgano colegiado deben concurrir en forma simultánea a la formación de la voluntad imputable al órgano.
Interactividad: Estos mecanismos son interactivos, permitiendo una comunicación bidireccional y sincrónica, sea en tiempo real.
Integralidad: La comunicación debe ser integral, porque permite el envío de imagen (personas, video, multimedia, etc.), sonido (voz de alta calidad, música, etc.) y datos (ficheros automáticos, bases de datos; etc.)


Es importante tomar nota de que según Master Lex, aunque la circular no lo indica, esta forma de asambleas debe estar prevista en el Pacto Social.

Es decir, si el condominio reforma el reglamento sí podría hacerlo.


b) El extranjero. El caso de Colombia: en ese país, la Ley 675 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal sí contempla esta forma de reunión, siguiendo requisitos que van en la misma línea (Más información aquí en un video del apreciado colega Dr. Andrés Martínez):


ARTÍCULO 42. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado...


La barrera del poder especial.

Una barrera que tenemos en nuestro país es la forma de representación de propietarios.


Nuestro Código Civil regula el contrato de mandato y el instrumento o documento en el que se hace constar llamado poder. El más usual para este tipo de representaciones es el poder especial:


ARTÍCULO 1256.- El poder especial para determinado acto jurídico judicial y extrajudicial, solo facultará al mandatario para los actos especificados en el mandato, sin poder extenderse ni siquiera a los que se consideren consecuencia natural de los que el apoderado esté encargado de ejecutar.


La barrera realmente no está en la ley sino en los reglamentos que casi indefectiblemente exigen la autenticación: a veces de abogado, a veces de notario público. Esto es una barrera pues la telepresencia no estaría cumpliendo con el poder. 


Queda abierto el tema para mucha más discusión.