30 abril, 2021

Qué hacer si se quedan sin administración


 

En ocasiones sucede, ya sea porque la Administración nombrada dejó abandonado el cargo o porque, en medio de discusiones con un desarrollador, este amenaza con quitar la administración que el condominio se queda sin una autoridad efectiva.

Claro que si alguien incumple su contrato, en este caso la administración nombrada, eso tiene consecuencias de responsabilidad contractual. Habrá, quizás, un daño que probar y cuya indemnización exigir, pero esto no puede detener el condominio.

Ahora, si un grupo de condóminos, ante esta amenaza o porque ya ha abandonado el cargo la administración debe hacerse cargo, lo primero que debe hacer es conocer su terreno. Esto significa que debe levantar el Registro o listado de propietarios con el dato registral para saber sus porcentajes de valor y, con ello, determinar si pueden reunir un tercio del valor total del condominio para llamar a asamblea. La asamblea de condóminos puede ser convocada por el administrador o por un grupo de propietarios que representen al menos la tercera parte del total del valor del condominio. El otro requerimiento básico es copiar la constitución completa vigente de su condominio.

Lo segundo es que deben hablar con los proveedores actuales para que entiendan que este es un momento crítico y que si bien es cierto podría haber atrasos momentáneos en los pagos, esto no es por incumplir ni por ser irresponsable con ellos. Todo esto debe quedar documentado adecuadamente en notas escritas, correos electrónicos y documentos firmados. No es correcto manejar asuntos serios por mensajes de audio o mensajes cortos de mensajerías instantáneas como Whastapp o similares.


Lo tercero es que deben asegurar el flujo de efectivo del condominio. Para ello deberán conseguir la confianza de todos los otros dueños que sea posible y habilitar temporalmente una cuenta bancaria para depositar. Lo más recomendable es abrir una exclusiva para ello, separada de los fondos personales de quien ha prestado su nombre para esas gestiones.

Una vez coordinado esto la prioridad es darle una autoridad formal al condominio para lo que habrá que llamar a Asamblea de Condóminos lo antes posible. Ante tanta incerteza es recomendable publicar la convocatoria en el Diario Oficial La Gaceta, lo cual es de bajo costo y es una gestión que se puede hacer digitalmente si cuentan con firma digital.

En esa Asamblea, la prioridad será el nombramiento de administración y es muy posible que sea mejor que, de momento, sea alguien parte del grupo quien sea elegido como representante legal. En todo caso se recomienda prontamente contratar una administración y probarla, acomodarse, y si se ve que funciona, valorar llamar de nuevo a asamblea de condóminos pero esta vez para nombrar a esa administración que ya la conocen y que sí funciona, como representante legal.

Es un proceso que puede ser largo, que exigirá mucho trabajo al grupo de condóminos, que deberán enfrentar, muchas veces con estoica paciencia, reclamos muy injustos de sus mismos vecinos, pero es un momento de crisis y no se puede abandonar la nave en la tormenta.

15 abril, 2021

Obras en planos

 Al momento de constituirse un condominio, hay una serie de documentos que van conformando la seguridad jurídica de la propiedad que se adquiere.

Un documento esencial para tener certeza sobre la propiedad es el Plano de Distribución que algunas personas aún llaman impropiamente Diseño de Sitio, por la terminología que usa el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

El Plano de Distribución contiene el detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a circulación, localización de servicios generales y otros.

Además deberá contener la descripción detallada de las áreas de las fincas filiales y áreas comunes, indicando su medida en metros cuadrados, además del porcentaje que representa cada área respecto al área total del condominio. (Artículo 15.2 Decreto Ejecutivo 32303 del 02/03/2005, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).

Este porcentaje que representa cada área en metros cuadrados, respecto al total del condominio es lo que se conoce, para las fincas filiales como coeficiente de copropiedad. El coeficiente de copropiedad porque según el artículo 9 de nuestra ley Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio.

Como parte de la información que debe contener este Plano de Distribución están las obras comunes.

Nuestro Reglamento a la ley 7933 es absolutamente claro en este punto: Artículo 49.-Todas las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes, deberán indicarse en forma clara y explícita en los planos que se tramitan para la aprobación oficial.

Es frecuente, sin embargo, que durante la construcción surjan necesidades de cambios. a estas obras: unos metros más acá, una obra en lugar de otra, unos metros de diferencia, etc. El problema nace cuando luego de esos cambios no se actualiza el Plano de Distribución a las construcciones reales en el terreno.

Esta modificación requiere ciertamente la unanimidad de la totalidad del valor del condominio, y, una vez tramitada esa modificación en la Plataforma APC (Administrador de Proyectos de Construcción) que es la Plataforma Centralizada que Ministerio de Salud, el AyA, el INVU, el Benemérito Cuerpo de Bomberos y demás instituciones que se integren al trámite digital de proyectos utilizan según lo indica el Decreto Ejecutivo 36550 del 28/04/2011, Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción.

¿Tiene usted ese Plano de Distribución de su condominio? ¿Ha recorrido el terreno para confirmar que las obras descritas están en su lugar? Es importante verificar esto antes de que el desarrollador concluya el proyecto y quizás sea ya más difícil que atienda estas diferencias.

Para ello es conveniente hacer la consulta a la administración del condominio sobre esta verificación.