El derecho de los condóminos a informarse
La rendición de cuentas y el derecho a informarse sobre la gestión de los asuntos
de interés común en condominio tienen una regulación legal muy pobre. Nuestra
ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio,
únicamente contempla referencias abstractas como:
“ARTÍCULO 26.- La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el
informe del administrador y las cuentas que él rendirá”, o bien, “ARTÍCULO
30.- Corresponderán a la administración … todos los actos de administración”.
No hay una referencia al contenido de ese informe (ver algunas recomendaciones
aquí), ni tampoco normas que garanticen el derecho de los condóminos de informarse
sobre la administración de su propiedad común.
De hecho, en ocasiones lamentablemente administraciones o Juntas
Administradoras obstaculizan el derecho a informarse aduciendo que “la
obligación de la Junta Administradora de presentar información financiera es en
la asamblea anual de condóminos, no mensualmente como se solicita”
Estimamos que no es correcto esto pues la administración (o en su caso la
Junta Administradora), son apoderados del condominio (artículo 29, ley 7933 del
28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) y como apoderados que
son, tienen deberes de rendición de cuentas e información establecidos en
nuestro Código Civil.
Por ello, con el fin de mejorar la información y rendición de cuentas,
hacemos las siguientes recomendaciones para avanzar en niveles de información.
1.- Un primer nivel es brindar información suficiente y frecuente: informar
de forma amplia y con frecuencia es la mejor forma de que ésta fluya. La información
escasa, inoportuna o hasta aislada, no permite realmente informarse. Aducir que
hay que esperar hasta que se reúna la asamblea de condóminos, pretende ignorar
que fuera del momento en que se constituye la asamblea, el condominio sigue existiendo:
sigue habiendo servicios y bienes que se adquieren, cuotas de gastos comunes que
se pagan y la administración sigue administrando.
2.- Un segundo nivel es información que además de decir qué sucedió, aportar
los elementos para probar eso y, sobre todo, para permitir que cada condómino
haga sus propios análisis. No es lo mismo decir que se hicieron un
conjunto de pagos, que además aportar todos los comprobantes y contratos
respectivos, que permitan valoraciones más profundas como la calidad, comparar
con otros proveedores, excluir dudas sobre parcialidad o conflictos de interés,
etc. Nada de esto es posible sin los respaldos de la información que se brinda.
3.- Un tercer nivel es además de decir y aportar los respaldos, explicar.
Muchas personas no tienen los conocimientos para comprender y analizar información
legal, de ingeniería, arquitectura, contable o financiera; cotizaciones o
contratos de servicios técnicos, etc. Esto puede reducirse aprovechando la oportunidad
de información para explicar. Como todos, los condóminos aprenden siendo
educados, y la administración tiene un rol esencial ahí. Explicar es ir más
allá de la mera entrega de información: es asegurarse de que es comprendida.
Esto no debe verse como una carga más para la administración: hay proveedores deseosos de educar a sus consumidores y abrirles una ventana ahí, es ganancia para todos.
