18 junio, 2022

Condominios en Costa Rica generalidades

Material para Master Class de 18 de junio 2022, ExpocondominioMX22

(Tomado de mi edición en Wikipedia, Condominio)
 

Legislación en Costa Rica[editar código · editar]

En Costa Rica hay más de cinco mil condominios (2021), incluyendo Condominios Verticales (como Condominio Vertical Comercial Residencial Paseo Colón, en la imagen), Condominios Horizontales, Mixtos (combinando ambas características constructivas), y Condominios de Lotes llamados Condominios de Fincas Filiales Primarias Individualizadas.

Ley 3670 del 22/03/1966, Ley de Propiedad Horizontal

La primera ley que creó la figura legal del condominio en Costa Rica fue la ley 3670 que mediante la modificación del artículo 256 del Código Civil, permitió crear un nuevo tipo de Derecho Real: la Propiedad Horizontal. Su novedad radicó en que se autorizarían, por primera vez, en un mismo bien inmueble, áreas de propiedad privativa individual y áreas de propiedad común o copropiedad.

Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio1[editar código · editar]

Esta ley vino a reformar la anterior y es la actualmente vigente. Se separa del concepto de propiedad horizontal y adopta el de Propiedad en ondominio, reservando el término horizontal para aquellos condominios en los que cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él, además de ser copropietario de las áreas y bienes comunes. Entre las innovaciones de esta ley está el poder constituir condominios en concesiones de uso de zonas de propiedad pública y la conformación de condominios de condominios. En este último, una filial se transforma en un subcondominio en sí misma, sin perder su condición de filial del condominio madre.

No existe un órgano estatal encargado de los condominios. Se inscriben en el Registro Inmobiliario, sección de Propiedad en Condominio, sin embargo luego de eso este órgano no interviene. Supletoriamente a esta ley se aplica el Código Civil.

Características de la propiedad en condominio en Costa Rica[editar código · editar]

Cada condominio conforma una finca matriz, que incluye dos o más fincas filiales que son las unidades privativas. Un condominio debe tener especificado su destino, sea residencial, comercial, turístico, industrial o agrícola, y en general cualquier uso lícito.

Con la constitución, que debe hacerse en escritura pública ante una Notaría Pública, se incluyen los Planos, en específico el Plano de Distribución que es en el que consta el detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a circulación, localización de servicios generales y otros.

Plano de Distribución de un condominio
Plano de Distribución de un condominio

Además debe incluirse dentro de esta misma escritura pública el Reglamento de Condominio y Administración que es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad en condominio. En este se regularán asuntos como el pago de los gastos comunes, las limitaciones, las prohibiciones, las sanciones, los mecanismos de resolución de conflictos, etc.

Otros elementos legales están predefinidos en la ley como la votación en Asambleas de Condóminos, que necesariamente es por el valor porcentual de cada filial, y la copropiedad de las áreas comunes que necesariamente es proporcional al área de la filial, determinada en el coeficiente de copropiedad.

Al inscribirse el condominio se le asigna un número de propiedad o matrícula inmobiliaria nuevo, conocido aún como número de finca, en el Partido Registral de Fincas Matrices, una cédula de persona jurídica (siempre iniciando con 3-109, más el consecutivo de cédula que corresponda), y debe designarse un administrador, que representará al condominio con poderes de Apoderado General si no se dispone otra cosa en la escritura, pues es posible otorgarle Poder Generalísimo.

Técnicamente no tiene personalidad jurídica plena, por lo que no puede ser propietario de bienes muebles o inmuebles inscribibles. Sin embargo, puede ejecutar actos como ser parte procesal en juicio, abrir y operar cuentas bancarias, ser patrono y firmar contratos de adquisición de bienes y servicios en general.

Consulta de Condominios[editar código · editar]

Todo condominio se inscribe en el Registro Inmobiliario, el cual tiene consulta en línea mediante la que puede consultarse por número de finca, por nombre o por cédula jurídica. Tanto las consultas gratuitas como los servicios de pago exigen una previa inscripción.

Administración de Condominios[editar código · editar]

La administración de condominios es una labor empresarial o civil que se desarrolla por diversos actores, desde empresas con muchos años de experiencia, hasta otras más nuevas y particulares que administran solamente el lugar donde residen.

Actualmente no existe ninguna licencia o permiso de habilitación específica para ejercer esta labor.

La administración del condominio se encarga el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de la ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen.

No existe por ley un órgano de vigilancia, salvo que el Reglamento de Condominio y Administración lo haya así determinado. Es usual que haya Juntas de Vecinos o Condóminos, más o menos formales, que trabajan en conjunto con la administración. En algunos casos, la Junta Administradora es el representantre legal y administrador.

En 2018 se constituyó la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios que agrupa a estas empresas y personas en búsqueda de mejores condiciones para el mercado, elevación de estándares de actuación, incidencia normativa y formación.

Medidas de apremio a morosos[editar código · editar]

Ser propietario en condominio implica el deber de pagar cuotas de gastos comunes, conforme se haya establecido en el Reglamento de Condominio y Administración. Quien faltare a este deber y cayera en mora, se expone a la consecuencia de que su propiedad sea ofrecida en subasta pública para cubrir el pago de esas obligaciones. La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio1​ indica que :"Artículo 20.-La finca filial quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio. Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario. (Así reformado por el artículo 1 de la Ley N° 8278 de 2 de mayo del 2002)." De esta forma, el administrador del condominio hace certificar el saldo adeudado por cuotas comunes y sus intereses o multas por un Contador Público Autorizado y solicita al juez despacho de ejecución y embargo en contra del propietario. Debido a que quien adquiere en condominio es deudor solidario, el nuevo adquirente será igualmente responsable de esas obligaciones. Adicionalmente podrían imponerse otras medidas, como suspensión de servicios comunes como abastecimiento de agua, portería, recepción de paquetes o anuncio de visitas.

Problemas de convivencia[editar código · editar]

Los problemas de convivencia, como en toda comunidad humana, son frecuentes. En ocasiones se les busca solución a lo interno, mediante las porsibilidades que el Reglamento de Condominio y Administración contemple. Existen diversos Centros de Resolución Alterna de conflictos (RAC), que para su funcionamiento deben acreditarse ante el Ministerio de Justicia2​. En estos centros se desarrollan procesos de mediación o conciliación en la búsqueda de soluciones. Si estas instancias voluntarias no dieran sus frutos, existe la vía judicial, mediante el proceso sumario ante el juez civil, como lo establece el artículo 103.9 del Código Procesal Civil3​. En algunos casos en los reglamentos se prevé una renuncia a la jurisdicción para someter a conocimiento de un Tribunal Arbitral la controversia, el cual emitirá un laduo arbitral cuyo acatamiento es es obligatorio para las partes.