Los esfuerzos de la administración y los deberes de los condóminos
Es muy frecuente que se analice y comente sobre los derechos de los condóminos y los deberes de las administraciones de los condominios, pues es un enfoque importante pero no es completo. También existen los deberes de los condóminos.
En un caso reciente, se cuestionó por parte de un condómino una Asamblea, alegando varios motivos. Deseamos destacar uno: la ausencia de notificación a su representada de la convocatoria a asamblea de condóminos.
El Reglamento de Condominio y Administración tenía pocas normas sobre convocatoria de asambleas, lo cual es un problema muy frecuente al que las administraciones deben enfrentarse. Sin embargo, incluía una norma en la que le establecía a los condóminos el deber de reportar a la administración una dirección para ser notificados de asuntos del condominio, incluyendo la convocatoria a asambleas.
La disputa versaba sobre si había sido o no debidamente notificada de la convocatoria a la asamblea, la representada por el condómino. La administración alegaba que, ante la negativa del condómino de reportar una dirección, tuvo que emplear otros métodos como una publicación en un diario de circulación nacional y un mensaje al correo que, aunque no había sido formalmente reportado por el condómino como su dirección oficial, era el que continuamente utilizaba para comunicarse con la administración. El condómino por su parte se amparaba en que no había hecho tal señalamiento, por lo cual todo intento de convocatoria sería nulo.
En una primera instancia se colocó la culpa en la administración responsabilizándola de no haber sancionado presunto incumplimiento del condómino: “Sin que sea de recibo que el accionante no haya cumplido con tal obligación, esto porque en caso de ser así, el condominio tiene a su alcance herramientas jurídicas para obligar a los condóminos a hacerlo, solucionando sus controversias de condominio.”
En la vía recursiva, la administración alegó que “no se trataba de que la administración incumplió con notificarle donde había señalado (lo cual es entendiblemente tutelable), sino que (el condómino) incumplió su deber de señalar medio para causar nulidad.” Un segundo argumento de enorme importancia y quizá peso es que para poder sancionar al condómino debía la administración convocar a una asamblea, la cual nunca sería válida por la negativa del condómino mismo al que se sancionaría, de señalar domicilio para ser notificado.
En la segunda instancia, se cambia la responsabilidad hacia el propietario: “Desde el momento en que adquirió una filial en ese condominio debía aportar dicha información … De esta manera la ausencia de información sobre el lugar o número de fax al cual debía comunicarse la convocatoria de la Asamblea le es imputable únicamente al demandante, por lo que no puede pretender la nulidad de la Asamblea por sus incumplimientos.“
Esta resolución viene a recordarnos que así como la administración debe hacer esfuerzos razonables para exigir el cumplimiento de las obligaciones por parte de los condóminos, la ausencia de estos procesos tendientes a sancionar incumplimientos no exonera al condómino de cumplir sus deberes, que ya debería conocer desde que adquirió en un condominio.
