Condominio y sus limitaciones
Es muy frecuente que en el condominio se cuestione a veces si algo es permitido o no, sin embargo, esa pregunta está mal planteada. La pregunta correcta es si algo está prohibido o no.
Recordemos que el condominio es una entidad de derecho privado.
“El condominio, como entidad no personificada, es un sujeto de Derecho Privado y sobre las determinaciones tomadas en el seno de su asamblea, impera la autonomía de la voluntad, conformada colectivamente (voto #589-19 de este órgano revisor en relación con el guarismo 28 de la Carta Magna). Por ende, puede actuar y decidir con libertad, siempre que no contraríe, disposiciones propias de campos prohibitivos o imperativos.” 543-2020. Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José
Este artículo constitucional permite limitar, e incluso prohibir, acciones que dañen la moral o el orden públicos, o que perjudiquen a tercero.
El condominio, así, puede tomar las decisiones que guste mediante sus órganos según sus atribuciones.
En el caso de la asamblea sus funciones son según la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio:
Artículo 24- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador.
En el caso del administrador:
ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen.
ARTÍCULO 31.- Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque.
Ahora bien, la forma correcta de acudir al Reglamento de Condominio y Administración es desde la perspectiva del artículo 266 del Código Civil:
ARTÍCULO 266.- La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley.
El Reglamento del Condominio y en general las condiciones establecidas en la escritura de constitución, son limitaciones que la persona propietaria acepta al elegir adquirir derechos en condominio y que, de todos modos, por mandato de ley queda sujeta a esas normas:
ARTÍCULO 34.- Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente.
De esta forma, el enfoque correcto es que quien es propietario de un inmueble hace con él lo que desee libremente únicamente con tres límites:
1.- Acciones que dañan la moral o el orden públicos, o perjudican a tercero.
2.- Límites que ha aceptado (como cuando aceptó adquirir derechos en condominio)
3.- Límites provenientes de una ley (cualquier ley del país)
