Una actividad con riesgos no tiene que ser arriesgada
En la administración del condominio hay múltiples riesgos derivados de las diversas actividades que hay que llevar a cabo: trabajos en altura, e inmersión o bajo tierra, manipulación de sustancias peligrosas o aparatos que desarrollan fuerzas importantes, etc..
Recuerdo haberle leído a Robert Kiyosaki que una “actividad riesgosa no tiene por qué ser arriesgada”, es decir, que haya riesgos no justifica ser temerario y no gestionarlos. Aunque se refería a finanzas,aplica perfectamente al caso.
Para la gestión de riesgo, hay una norma que puede servir de referencia y es la norma ISO 31000 de gestión del riesgo.
El primer paso, de identificación del riesgo, requiere no solo de la información de parte del proveedor del bien o servicio, sino de la experiencia del Administrador. Es recomendable solicitar al proveedor que haga una enumeración y descripción de los principales riesgos que pueden tener lugar al contratar el bien o servicio específico y las medidas de mitigación de ese riesgo recomendadas.
Esta información es la que permite analizar el riesgo y determinar sus causas, dinámicas y la pertinencia o adecuación de las medidas recomendadas o, bien, algunas alternativas adicionales.
Con esa información es que se valora el riesgo y se toman las decisiones según el impacto y probabilidad analizados. Por ejemplo, podría reducirse a cero el riesgo a los condóminos si se desaloja el inmueble por quince días, pero esto implicaría seguramente enormes costos logísticos, pérdidas por cese de actividades económicas, deterioro de la imagen comercial, etc. Esta valoración debe contar también con el análisis del contexto. Por ejemplo, no será lo mismo las medidas de mitigación del riesgo en un condominio residencial de 20 casas que en uno comercial e industrial de 250 filiales. Si el riesgo no se puede evitar (porque hay que hacer el trabajo), se buscará una mitigación de sus efectos y en la medida de lo posible además una transferencia del costo económico de estos. La forma más usual de transferir este costo es mediante una póliza de seguro, verificando que el evento asegurable sea perfectamente coincidente con la actividad a desarrollar.
Es por todo lo anterior, que el administrador debe solicitar al momento de aprobación del presupuesto, partidas para gestionar estos riesgos que incluyan medidas de seguridad ocupacional (que muchas podrían ser obligatorias), contratación de servicios profesionales específicos de gestión del riesgo, seguros que protejan el inmueble y a las personas, etc.
Es muy usual lamentablemente que las asambleas no aprueben estas líneas presupuestarias pues tratan de mantener las cuotas de gastos comunes muy bajas y de alguna forma “confían” en que el riesgo no sucederá.
El administrador debe asegurarse de solicitar las líneas y productos referidos y con detalle describirlos. En caso de que no se aprueben, dejará constancia en el acta de asamblea de las posibles consecuencias y llamará a reflexión a la asamblea para que reconsidere su decisión. E insistirá año a año.
Será muy útil poder leer esas líneas de esa acta en un juicio por responsabilidad patrimonial contra el administrador.
