Se amplía el plazo de administraciones y Juntas en Condominio
Ha sido publicada ya la ley que prorroga
el plazo de nombramiento de administraciones y juntas hasta por un año.
Esta ley es la 9866, que fue
publicada en el Alcance 149 a la Gaceta 146 del 19 de junio de 2020.
La ley establece dos elementos
importantes:
a) Prórroga
automática del plazo de nombramiento de las administraciones y juntas.
La redacción no
es la mejor ya que indica:
“Se tienen
por prorrogados, hasta por un año adicional, los nombramientos que hayan
vencido a partir del 1 de marzo de 2020 y venzan antes del 31 de diciembre de
2020, inclusive, o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras
durante ese periodo, de los siguientes órganos y organizaciones sociales: (…)
c) Las juntas
directivas constituidas de conformidad con la Ley 7933, Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, y sus administradores.”
¿El plazo es por
un año o hasta por un año? Es confuso este punto y con mayor razón por el
párrafo final de este artículo: “El término final del grupo de nombramiento
a los cuales se les aplicaría la prórroga automática podría ser ampliado por
otro plazo adicional hasta de un máximo de seis meses, si así lo determina el
Ministerio de Salud mediante resolución administrativa, de conformidad con el
comportamiento epidemiológico del COVID-19 en el territorio nacional.”
Entonces, ¿es un
año salvo que sea ampliado? Confuso.
Pareciera que esta parte del enunciado no se aplica a condominio, pero queda la duda de cuál es la justificación de “deban”, distinta del vencimiento. ¿Podría alegarse que se deben renovar nombramientos porque hay insatisfacción y el condominio quiere cambiar la administración?
¿En ese caso quién lo nombraría si no es mediante asamblea?
Luego, la referencia a la Junta Directiva es confusa ya que el Registro usa Junta Administradora y podría hacer pensar que se refiere más bien a las Juntas Directivas que contemplan algunos Reglamentos de Condominio y Administración.
Hay dos supuestos en los que aplica esta prórroga del plazo:
(a) que el nombramiento venza dentro un rango de fechas: del 1 de
marzo 2020 al 31 de diciembre 2020.
(b) o bien, “que
deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese período”
Hay además una condición importante para que opere, en el artículo 3: que, "como consecuencia directa de la declaratoria de emergencia por COVID-19 y las medidas sanitarias dictadas por el Ministerio de Salud, no hayan podido o no puedan realizar la asamblea que permitiera el nombramiento de dichos puestos y dichas aprobaciones, a pesar de haber efectuado esfuerzos razonables para su realización."
Si eso se cumple, las administraciones y juntas deben saber que: “La presente
prórroga opera de pleno derecho, por lo que no requiere inscripción o anotación
alguna en el asiento registral de las entidades objeto de esta norma, para que
sea válida y eficaz.”
Recomendación: Se sabe que el plazo se tiene por ampliado y simplemente
en las personerías notariales consignaremos los notarios que el plazo se
considera ampliado por ley, tomando hasta por un año como plazo de vigencia, pero solo en caso de que se hayan
Claro que esfuerzos razonables no incluyen poner en riesgo innecesario la salud de los condóminos, pues la opción de hacerla virtual existe.
b) Aprobación
de presupuestos y otros que debían verse en esas asambleas no realizadas
Se incluyen: “…
presupuestos, estados financieros, distribución de dividendos y distribución de
excedentes” y se autoriza “…por una única vez, para que sus juntas
directivas y consejos de administración puedan aprobarlos” No queda claro
si la administración puede hacerlo en condominio o solo “la Junta”, pero pareciera
que sí tiene sentido que sí se le permita también.
Con la misma una
condición: “siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente
como consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a
cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a
los órganos encargados de convocarlas y realizarlas.”
Recomendación:
aprobar ante sí mismos únicamente presupuestos ordinarios y no aprobarse rendiciones
de cuentas o proyectos extraordinarios ni mucho menos otros acuerdos como
sanciones o reformas, en el tanto se cumpla la condición indicada.
