Mejoras útiles y necesarias
La mayoría de los acuerdos en condominio se rigen en cuanto a su votación mínima necesaria por lo que indica el artículo 27 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
ARTÍCULO 27.- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos:
a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá:
1.- Modificar el destino general del condominio.
2.- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.
3.- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.
4.- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
5.- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.
b) Sólo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:
1.- Variar el destino especial de una finca filial.
2.- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.
3.- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse.
4.- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
5.- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.
En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.
c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio.
Siempre es importante recordar la diferencia entre el porcentaje de área o coeficiente de copropiedad (llamado en informes registrales valor medida) y el porcentaje de valor o valor porcentual, que es el que se usa para el conteo de estos votos. (ver aquí)
Sin embargo, las mejoras útiles y necesarias tienen artículo aparte:
ARTÍCULO 14.- En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en Asamblea de Condóminos, mediante la siguiente votación:
a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.
a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.
b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.
El criterio para diferenciar unas de otras está en el artículo 332 del Código Civil, descrita claramente en esta sentencia: Las mejoras necesarias “... en sentido técnico, no pueden considerarse mejoras como tales, pues, en realidad se trata de reparaciones... Se les denomina necesarias, pues deben ejecutarse sólo para que no se deteriore y no disminuya su rendimiento. Las útiles, por el contrario, sí son verdaderas mejoras, al aumentar el valor venal del objeto. Se efectúan con el fin de mejorarla o aumentar sus utilidades, revistiendo provecho para cualquier poseedor, no sólo para quien las realiza, pues generan plusvalía.” Sala Primera de la Corte. Resolución Nº 00796 - 2017.
El criterio para diferenciar unas de otras está en el artículo 332 del Código Civil, descrita claramente en esta sentencia: Las mejoras necesarias “... en sentido técnico, no pueden considerarse mejoras como tales, pues, en realidad se trata de reparaciones... Se les denomina necesarias, pues deben ejecutarse sólo para que no se deteriore y no disminuya su rendimiento. Las útiles, por el contrario, sí son verdaderas mejoras, al aumentar el valor venal del objeto. Se efectúan con el fin de mejorarla o aumentar sus utilidades, revistiendo provecho para cualquier poseedor, no sólo para quien las realiza, pues generan plusvalía.” Sala Primera de la Corte. Resolución Nº 00796 - 2017.
