31 agosto, 2019

Impugnación de Asambleas de condominio

Nuestra ley protege el derecho de los propietarios a quienes un acuerdo de asamblea les haya causado algún perjuicio, a que esta sea revisada y si es procedente, sea anulada.


El derecho a impugnar
ARTÍCULO 26.- … Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.
Image result for corte suprema de justicia costa ricaEste reclamo es tendiente a que se anule la asamblea y se ventila en el proceso sumario del artículo 103.1.9 del Código Procesal Civil: Las controversias sobre la administración de la copropiedad, la propiedad horizontal y el dominio compartido.
El objetivo es la anulación de los acuerdos que se estimen lesivos, no necesariamente la totalidad de la asamblea.
Es muy importante tener claro que este derecho de impugnar una asamblea solamente le corresponde a los propietarios, es decir que ni la administración ni otros residentes pueden ejercer ese derecho. Esto no significa que si una asamblea les causara perjuicio no podrían defenderse, solo significa que la vía no es la que se ha previsto para conocer los reclamos que puedan tener los propietarios contra lo acordado en una asamblea.


Patrocinio letrado
Un propietario no podría por sí mismo y sin asistencia de un profesional en derecho iniciar este proceso. Es decir puede ser parte en el proceso pero para poder actuar dentro de él, debe ser acompañado por un profesional en derecho, lo que se llama “patrocinio letrado”, que según el Código Procesal Civil es obligatorio. Si le otorgara un poder especial judicial, podría ser representada en el proceso por el abogado o abogada. El otorgamiento del poder permite que presente el proceso en su nombre y cobre honorarios por ello.


El plazo para impugnar
Tal y como se observa claramente en nuestra ley, el plazo para ejercer este derecho es de tres meses desde la firmeza. En caso de que este plazo ya haya transcurrido, la acción no podrá prosperar ya que habrá caducado.



La Sala Constitucional
No es imposible que un acuerdo de asamblea sea violatorio de un derecho constitucional, pero la Sala Constitucional al menos en un caso ha indicado: “el recurso es interpuesto contra la Asamblea de Condóminos, que es una agrupación de derecho privado...del análisis que hace esta Sala resulta claro que el sujeto privado recurrido NO actúa en ejercicio de potestades públicas, y tampoco se encuentra de hecho ni de derecho en una posición de poder frente a la cual los remedios jurisdiccionales comunes sean insuficientes para garantizar los derechos o libertades fundamentales”. Es decir, la Sala considera que la vía del amparo no es la correcta cuando se trata de combatir una Asamblea de Condóminos.


El arbitraje
En algunos reglamento existe un artículo que obliga a que todos (o algunos) de los conflictos se decidan mediante esta forma privada de justicia por lo que es importante conocer si esa cláusula existe y si aplica a asambleas o no.