15 agosto, 2019

Voz y voto asambleas

La Asamblea de Condóminos es el punto de encuentro en el que los propietarios del inmueble toman las decisiones más importantes para su administración y gobierno.

Objeto
El objeto de la Asamblea es muy amplio y en nuestra ley se describe así: “ARTÍCULO 24.- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador...”
La exclusión que se hace al indicar que será de su conocimiento los asuntos NO comprendidos dentro de las facultades u obligaciones del administrador ha sido poco usada como fundamento de impugnaciones en nuestra experiencia, aunque este es un tema sobre el que profundizaremos en otra ocasión.
La forma de participar en la asamblea es haciendo propuestas, en las deliberaciones que sobre ellas tengan lugar  y decidiendo mediante el voto.


Participantes
Lo primero que debe quedar claro es que en la Asamblea de Condóminos participan quienes sean propietarios, es decir quienes aparezcan como tales en el Registro Inmobiliario. Cuando haya varios propietarios, sea por copropiedad o por que haya desmembramiento del derecho (por ejemplo, nudo propietario y usufructuario), deberán designar una persona única, aunque el Reglamento podría darle el derecho de representar a alguna de forma ya previamente definida.
En el caso de propietarios fiduciarios, usualmente por créditos bancarios mediante la figura del fideicomiso, es el fiduciario quien debe participar. 
Claro que en todos los casos podrá elegirse un representante para que acuda en representación del propietario. El documento idóneo es un poder especial aunque algunos Reglamentos admiten el uso de la Carta Poder.


Deliberaciones
Nuestra normativa condominal carece de reglas sobre cómo administrar el debate y las participaciones. Lo usual es que, ya sea que el reglamento lo exija o no, se elija por mayoría una persona para la presidencia y otra para la secretaría de la asamblea, pudiendo la primera establecer reglas sobre el debate, intervenciones, duración, etc. La mejor recomendación, en ausencia de normas, es que esto sea aceptado expresamente por la asamblea al inicio. Si se hace un reglamento de intervenciones en asamblea, mucho mejor.


Votaciones
AGM 2002, Lugo, SpainLas decisiones se toman mediante el voto. El voto para cada filial es muy claro que será, según su porcentaje de valor. (“Artículo 24: ...Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.”) De esta forma, si se desea que todos voten igual, sus porcentajes de valor deben ser iguales.


Los inquilinos (arrendatarios)
Nuestra Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato) N° 7527, otorga la facultad de asistir a los inquilinos así: ARTÍCULO 25.- Condominio...El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. Para participar con voto debería participar en representación del propietario con un poder especial.


Morosos
La sanción de impedir el voto de los morosos no se encuentra en nuestra ley y solamente será procedente si el reglamento del condominio así lo contempla.