15 noviembre, 2018

Las reformas a la escritura de constitución

El Reglamento de Condominio y Administración es el conjunto de normas básicas que obligan a los condóminos.

Nuestro Código Civil indica que: “La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley.” (Artículo 266). El Reglamento de Condominio y Administración impone una serie de limitaciones que han sido aceptadas por el propietario pues: “ Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente.“ (Artículo 34, ley 7933, Reguladora de la Propiedad en Condominio.

En algún momento hemos compartido algunas ideas para evitar la reforma del reglamento, sin embargo, hay casos en los que no hay más remedio que modificar el reglamento existente.

La modificación del Reglamento implica, siempre y en todos los casos el voto afirmativo del cien por ciento del valor total del condominio. Cada filial vota según su porcentaje por ley (artículo 24, ley 7933), por lo que debe estar presente y votando afirmativamente el cien por ciento de esas filiales en asamblea.

Este requisito será exigido por el Registro Inmobiliario, que calificará como defectuoso el documento que no contenga la afirmación (dación de fe) del Notario o Notaria Públicos que protocoliza de que estuvo presente y ha votado afirmativamente el cien por ciento del total del valor del condominio.

Hay casos en que la reforma procede no de un cambio en las reglas de uso del condominio sino de la descripción del condominio, porque se deben variar áreas (por ejemplo añadir nuevas filiales o reducirlas), porcentajes de copropiedad (coeficiente de copropiedad) o la distribución de áreas (sea porque se cambia la naturaleza de alguna o porque se van a agregar obras  o áreas comunes nuevas).

En los casos anteriores (salvo una aclaración que se hará sobre la división y reunión de filiales), es necesario que el cien por ciento del valor del condominio apruebe la modificación del Plano de Distribución y luego ese mismo porcentaje apruebe la modificación de la escritura de constitución (que contiene la descripción del condominio según ese plano). Es por ello que si se van a agregar obras nuevas debe modificarse ese plano, pues el artículo 49 del Reglamento a la Ley 7933 establece: “Artículo 49.-Todas las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes, deberán indicarse en forma clara y explícita en los planos que se tramitan para la aprobación oficial.

Hay una excepción y es en el caso de reuniones o divisiones que NO afecten porcentajes o áreas, ni comunes ni privadas distintas de las que se reúnen o dividen:

Artículo 13.-En caso de que sea posible, conforme al inciso e) del artículo 2 y el artículo 15 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reunir, dividir o segregar las fincas filiales, y siempre y cuando éstas no afecten áreas comunes ni impliquen cambios en las demás fincas filiales, se harán sin necesidad de acuerdo de la asamblea de propietarios.” (Reglamento a la ley 7933.