31 diciembre, 2018

Cálculo de cuotas de gastos comunes en condominio

Ser parte de un condominio implica necesariamente el deber de contribuir a los gastos comunes. Específicamente y con meridiana claridad el artículo 13 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así lo señala: “Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes.”

Con frecuencia se utiliza el concepto de “cuota de mantenimiento”, terminología sin duda desafortunada, ya que no solo cubrirá gastos de mantenimiento propiamente, sino, gastos comunes en general, destinados a las necesidades indicadas en el artículo anterior (administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes).

Es de vital importancia eliminar un mito jurídico que se escucha con frecuencia y es que “La Ley dice que se paga por metro cuadrado”. Falso. La ley delega en el Reglamento de Condominio y Administración, la definición de esta cuota:
ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos:
b) Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes.

Es de esta forma que la proporción en la que corresponde a cada filial su pago puede ser establecida por metro (según el porcentaje de copropiedad), igual al voto (por porcentaje de valor), todas por igual independientemente del área, o bajo cualquier otro criterio que sea posible determinar con certeza.

La moneda puede estar definida en el Reglamento, caso contrario será potestad de la asamblea decidir sobre ella.

Es obligación de la administración recaudar esta cuota (artículo 30 de la Ley 7933), para lo cual podrá incluso entablar acciones judiciales si hay renuencia al pago o incumplimiento. Este proceso judicial será de ejecución, en vista de que de lo que se trata es de cobrar la garantía que respalda esas cuotas, que es una hipoteca legal que pesa sobre la filial misma desde su origen (artículo 20 de la ley 7933).
No lo impide que la administración tenga poder general, ya que este es suficiente para esta acción. El artículo 1255 del Código Civil, inciso 5 indica que este poder le alcanza para “Exigir judicial o extrajudicialmente el pago de los créditos y dar los correspondientes recibos.”

Finalmente es importante recordar el texto del artículo 21 de la ley 7933:
ARTÍCULO 21.- En la venta o el traspaso por cualquier título de una finca filial, el trasmitente estará obligado a presentar al notario una certificación, expedida por el administrador del condominio de que se encuentra al día en el pago de sus cuotas para gastos comunes. De estar en mora, el adquirente de la filial se considerará deudor solidario por el monto certificado, sin perjuicio de poder cobrar del trasmitente lo que por este motivo deba pagar.


Debe entenderse que esta certificación no puede ser expedida por la administración. Ya la Sala Constitucional (resolución de la Sala Constitucional No. 7156-00 de las 14:57 horas del 16 de agosto del 2000) nos ha aclarado que la administración no tiene potestad certificadora, por lo que deberá ser expedida por un Contador Público Autorizado.