La cuota en el Reglamento
Hay un caso extraño poco
frecuente que hemos visto en reglamentos y es el de las cuotas fijadas en el
Reglamento de Condominio y Administración. Se trata de aquellos casos en los
que, ilusamente o quizás como atractivo de venta, se consigna algo así:
“El monto fijado para la cuota
total de gastos comunes es de dieciocho mil colones mensuales, moneda de del
curso legal de Costa Rica. Dicha cuota podrá ser variada mediante una votación
que alcance al menos dos terceras partes de los condóminos presentes en
asamblea ordinaria o extraordinaria, a través de la aprobación del presupuesto
anual presentado por el Administrador y discutido en la Asamblea de General de condóminos”.
Claramente una cuota de esa suma,
como suma fija en economías afectadas por la inflación, es totalmente inviable
y no es esperable ni exigible que así se mantenga.
Hay varias formas de resolver
esto:
(a) Reforma de Reglamento de
Condominio y Administración. Recordemos que el artículo 27 de la ley 7933 del
28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, ha sido reformado y
la exigencia de quórum para reformas del reglamento ha bajado de cien por ciento
del valor total a dos terceras partes. La recomendación no es ajustar el monto,
sino eliminar cualquier referencia fija a montos de gastos o presupuesto en el
Reglamento.
(b) Alimentar el presupuesto de
varias fuentes. La asamblea tiene como función aprobar, por una parte, el monto
de los gastos comunes y por otra los medios para cubrirlo (artículo 26: “aprobará
el presupuesto de gastos para el año e indicará los medios de aportar los
fondos necesarios para cubrirlo.”) Es usual suponer que el monto de los
gastos es exactamente la cantidad de cuotas comunes requeridos, pero eso omite considerar
que hay otras fuentes de ingresos como multas sancionatorias, multas o cargos
de intereses por morosidad, arrendamiento de espacios comunes, excedentes de
operación de períodos anteriores que no deseen asignarse a una reserva
específica sino al gasto ordinario, pagos de morosos que se ponen al día,
fondos por expropiaciones, etc.
De esta forma, la asamblea
aprobará un presupuesto anual de gastos comunes, siguiendo la línea del
artículo 19 de la ley, y sobre todo usando la posibilidad del inciso e: “e)
Los autorizados por la Asamblea de Condóminos y aquellos a los que se les
confiera el carácter de comunes en el reglamento del condominio.”
Una vez acordado el presupuesto,
se contemplarán como ingresos la cuota de Reglamento, la cual, como es evidentemente
insuficiente, exigirá que la asamblea tome las medidas necesarias para cubrir
ese faltante, que puede ser mediante aportes adicionales de los condóminos.
Es importante que al momento de hacer el cobro de esas cuotas se desglose la cuota de Reglamento y el aporte adicional a los gastos comunes, con el fin de que una auditoría pueda validar que se cobró la cuota de Reglamento, aunque que hubo fondos adicionales.
Todos esos ingresos y gastos son comunes, únicamente que una parte de esos ingresos comunes ya están predefinidos.
