Insignias, banderas y símbolos
Celebrando hoy la fiesta de nuestra Independencia, es un buen momento para hablar sobre banderas, insignias, distintivos y otros elementos colocados en las fachadas.
Primeramente debemos recordar que la fachada de la filial, en un condominio horizontal, es un área privada, cuanto la construcción será propiedad de la dueña de la filial. En condominio vertical, sí será un área común porque será parte de los elementos estructurales de la edificación. El hecho de que sea privativa no la sustrae de la regulación, es solo que debe quedar clara su propiedad.
Lo segundo es que nuestra ley NO establece la uniformidad como algo obligatorio, ni prohíbe la modificación de las mismas sino que lo delega al Reglamento de Condominio y Administración.
En su artículo 33 indica que:
ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: (...)
g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.
Si el Reglamento de Condominio y Administración debe incluir disposiciones sobre la posibilidad de modificar fachadas, llevaría a preguntarnos, ¿y si no las incluye? La respuesta en nuestro criterio está en el artículo 266 del Código Civil:
ARTÍCULO 266.- La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley.
Es decir, si no hay restricción, hay libertad, por lo que sí podrían modificarse.
Lo tercero es que normalmente en los reglamentos hay normas que establecen la prohibición en términos como este: “Se prohíbe…d) Colocar en las áreas comunes o en las fincas filiales, insignias, letreros, anuncios, banderas de propaganda, toldos o cualquier otro objeto susceptible de afectar la estética del Condominio o la comodidad de los vecinos.”
Vemos en este caso dos elementos: (a) la prohibición de colocar ciertos objetos y (b) otros objetos con la condición de que sean susceptibles de afectar la estética o la comodidad. Es decir hay prohibiciones concretas “insignias, letreros, anuncios, banderas de propaganda, toldos” y una genérica que abarca otros objetos susceptibles de causar afectación. Debe la administración velar por el cumplimiento de dicha prevención y, en caso de desobediencia a la prohibición dar inicio al debido proceso tendiente a sancionar.
Cuarto, las ventanas a veces llaman a duda por cuanto una bandera colocada por dentro se argumentará que no está por fuera. Claro, no lo está, pero es visible y lo que tutela la norma es un asunto estético y si es visible, estaría incumpliéndose la prohibición.
Habrá casos concretos límites que habrá que ver como una bandera en una pared que se ve desde el área común, por lo que en principio solo incluimos la ventana (por el lado que sea). Otros casos, habrá que verlos.
Es recomendable que una asamblea valore excepciones temporales con motivos patrióticos o de otra clase que lo ameriten para una buena y ordenada convivencia.
