15 enero, 2021

Mayorías de inicio de asamblea y mayorías de acuerdos

Segunda convocatoria y toma de acuerdos

Es bastante conocido que en condominios hay dos convocatorias. La primera requiere al menos dos terceras parte del valor total del condominio y en segunda, cualquier número de condóminos presente.

Sin embargo, por otro lado, está el artículo 27 de la misma ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que nos indica las mayorías necesarias para aprobar acuerdos. ¿Cómo funciona esto?

Según este artículo 27 de la ley 7933, algunos acuerdos requieren 100% del valor total del condominio, como modificar el destino general del condominio, variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes o renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.

Otros acuerdos requieren dos terceras (un 66.67%) del valor total del condominio, como variar el destino especial de una finca filial, autorizar el arrendamiento de cosas comunes o adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse.

Al final de ese artículo 27 hay un inciso c muy claro:

Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor…” del condominio.

Esto lamentablemente indica que cualquier otro acuerdo, el que sea, que no sean los del inciso a y b de ese artículo 27, requiere al menos la mayoría del valor total del condominio.

Nuestra ley no nos define que es mayoría del valor del condominio.

El Reglamento a la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Decreto Ejecutivo 32303 del 02/03/2005) no nos define mayoría del valor, sino que usa un concepto distinto: “27. Mayoría simple: el 50% más uno del total de votos o condóminos, según sea el caso.”

Esto es un gran error de la norma porque, en condominio no se vota por persona, se vota por porcentaje de valor y por ello, no es mitad “más uno”. Además de que curiosamente no usa más ese mismo concepto el decreto, solo lo define y listo.

Es por esto que siempre lo he entendido como más de la mitad, así de simple, más del 50% del valor total del condominio. Es decir, 50.01% es la mayoría.

Entonces si en una votación se encuentran presentes un 60% del valor total del condominio y vitan a favor 40% del valor total y en contra 20%, por más que es mayoría de los presentes, la ley es clara: mayoría del valor total del condominio. En ese caso, 40% no es la mayoría del valor total y por ende no puede tenerse por aprobado el acuerdo.

Los porcentajes de valor (y de votación) no son variables. Si una filial vota un 2% por ejemplo del valor total, eso es lo que sumará, haya muchas más filiales presentes o no.

Es por eso que es esencial para la administración tener un registro de propietarios actualizado con sus valores porcentuales correctos para poder, al momento de registrar votaciones, contabilizar correctamente y tomar decisiones apegadas a la ley.