15 marzo, 2021

Qué hacemos si no se realiza la Asamblea Anual

Una pregunta muy frecuente entre nuestros clientes es “¿Qué hacemos si no se realiza la Asamblea Anual?

Primero, un recordatorio. La ley 9866 permite prorrogar los nombramientos a administraciones y Juntas Administradoras “siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente a consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a los órganos encargados de convocarlas y realizarlas”. No es una renovación automática para permanecer porque sí.

La valoración de la posibilidad de una reunión presencial es muy particular en cada condominio según los espacios comunes de que disponga y la voluntad de los propietarios de celebrar asamblea aún de pie o con sillas de sus casas en las zonas verdes.

Segundo, aunque hay un marco poco claro, hay más argumentos a favor de las asambleas virtuales que en contra de ellas. Hemos preparado alguna información sobre esto, pues es una opción viable en muchos casos. Requiere, eso sí, algunas acciones que no están dentro del giro normal de las administraciones, pero no es imposible.


Si del todo no es posible celebrar la Asamblea, luego de llevar a cabo esfuerzos razonables, hay dos posibilidades:

1.- Con el nombramiento, aún de momento la ley 9866 permite prorrogar plazos.

2.- Con los gastos comunes, si bien es cierto los presupuestos tienen plazos determinados, también es cierto que el artículo 30 de la ley 7933, le impone a la administración el deber de ejecutar “todos los actos de administración y conservación del condominio”. En nuestro criterio esto la obligaría a seguir pagando, al menos, los gastos comunes obligatorios en virtud de contratos suscritos por el condominio, con el fin de evitar exponer a su mandante (el condominio) a un daño.  Nos parece que la intención del Código Civil de exigirle al mandatario precauciones (art. 1267) y conducirse con un buen padre de familia (art. 698) y permitir incluso la gestoría de negocios (art. 1296) va en esta línea de proteger al mandante.

Además, los condóminos, aún con un presupuesto vencido siempre tienen el deber de (artículo 13): “...sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes”. En nuestro criterio debería utilizarse un sistema de reembolso o pago adelantado pero únicamente de los gastos obligatorios dichos y según las reglas de pago de los gastos comunes que contenga el Reglamento, sea por área, por valor, etc.

3.- Las obras extraordinarias habrá que esperar a que sean aprobadas por la Asamblea de Condóminos, aunque hay una observación que hacer aquí: si alguna de esas obra extraordinarias cae dentro de la categoría de “mejora necesaria”, es decir aquella que es “indispensable para la conservación de la cosa”, debería poder ejecutarse siguiendo ese mismo principio protector de los intereses y bienes del mandante (el condominio).

Claro que esto es nuevo y en el futuro habrá que rendir cuentas de la gestión.

La recomendación de conservar documentos para sustentar las decisiones es aún más importante.