Doctor Condominio

En la mayoría de los condominios, los mayores conflictos provienen del uso de las áreas y bienes comunes En cualquier condominio, aún el más pequeño, existe una serie de bienes y áreas comunes que necesitan de regulaciones sobre su uso, que se hacen más importantes conforme el condominio tenga más bienes y áreas comunes. Las piscinas, canchas o pistas de deportes, el rancho o la casa club, y los espacios comunes de tránsito o permanencia deben estar adecuadamente regulados para garantizar un uso conforme, adecuado y equitativo. Fiestas ruidosas a altas horas de la noche, mascotas deambulando por las áreas comunes, o vehículos estacionados donde sea, son el primer síntoma de un condominio con regulaciones deficientes, y esto debe de atacarse de inmediato antes de que se establezcan comportamientos que luego sean más difíciles de erradicar. Tener regulaciones deficientes únicamente contribuye a hacer más difícil el trabajo de la Administración y por ende a incrementar la impunidad en la

Es muy usual encontrar errores en las certificaciones de cobro judicial: nombres de deudores que NO son el propietario registral (a veces ni su representante), nombres de condominios que no son el correcto registral o no es el nombre completo, confusión en cédulas jurídicas de condominios, etc. Para poder hacer un proceso de cobro judicial se requiere certificar el saldo adeudado y esta certificación tiene estos requisitos: A) Dirigida al despacho en el que se planteará el cobro. En el informe registral de la filial se observa la ubicación y se contrasta con las áreas de cobertura jurisdiccional de cada circuito  aquí . Indicar que es para ejecución de hipoteca legal por obligaciones de condominio no cumplidas según el artículo 20 de la ley 7933. B) Condominio acreedor Nombre registral del Condominio Número de Matriz Cédula Jurídica (Esto se obtiene del informe registral de la Matriz) C) Condómino deudor Nombre registral del propietario Número de finca con Pro

Una de las consecuencias necesarias de ser propietario o residente en un condominio, es que existe una serie de reglas, más o menos extensas, más o menos severas, que deben seguirse y cuya omisión ocasiona que se caiga en situación de ser sujeto de una sanción (generalmente de multa). En el Reglamento del Condominio es donde deben encontrarse esas reglas, aunque puede haber otras fuentes de obligaciones que deben ser de conocimiento de los propietarios: las Asambleas de Condóminos y las Administraciones mismas pueden crear reglamentaciones derivadas de este Reglamento inscrito, que bien pueden llamarse normas de convivencia, reglas de uso de bienes específicos (como uso de piscina, estacionamiento de visitas o rancho) o incluso pueden usar la palabra misma reglamento, sin embargo en todas hay un elemento común: No pueden de ninguna forma contradecir el Reglamento inscrito del Condominio. El Reglamento inscrito del Condominio es el que nace con la constitución del mismo y sólo puede

La Administración de Condominios se ha vuelto un campo muy complejo y la razón es muy sencilla: es una labor política y administrativa para la que la técnica conceptual legal y administrativa no es suficiente. Cuando se trata de grupos humanos, los aislados conceptos legales se quedan cortos. En la formación usual de los administradores, frecuentemente van aprendiendo los conceptos técnicos sobre la marcha, y pueden estar al frente de un condominio sin estar seguros de si el condominio tiene su reglamento o la matriz ya inscritos. En otros casos, profesionales del derecho circulan documentos de condominios en donde se dice que se encuentra presente la totalidad del capital social del inmueble. Es imperativo que haya una formación técnica adecuada en todos los que tenemos que ver con la administración de condominios. De la formación técnica depende la corrección legal de las decisiones que se tomen y cualquier planificación administ

Artículo 32 bis anterior Artículo 32 bis reformado (Ley 8984, Gaceta 18/10/2011) Artículo 32 bis.- Para la administración de los condominios deberá contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de actas de la Junta Directiva, en el cual consten los acuerdos de ese órgano, y un libro de caja, en el que el administrador consignará, diariamente , tanto los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los propietarios o los originados por cualquier otro concepto. La legalización de los libros citados, su reposición por pérdida o deterioro, así como cualquier trámite relativo a estos, estará a cargo de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad. Artículo 32 bis.- Para la administración de los condominios deberá contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de actas de la Junta Directiva, cuando exista , en el cual constarán sus a

Sea que se trate de una Administración externa empresarial, un Administrador contratado bajo el régimen laboral o una Junta de Propietarios que decida asumir la administración de su inmueble, hay una serie de pasos iniciales básicos que se deben seguir con el fin de que realmente se tenga control sobre los asuntos comunes. El primer pilar es el Presupuesto de Gastos Comunes. La Administración debe ser quien proponga el Presupuesto de Gastos Comunes del Condominio. Es imperativo que este presupuesto parta de saldos iniciales y estados de resultados reales y fiables, que ojalá estén auditados para tener total certeza y sobre todo para liberar de responsabilidades a quienes asumen la nueva administración. De igual forma debe tomar en cuenta la totalidad de los gastos comunes que sean necesarios, tanto los que por ley tienen esa naturaleza como en el Reglamento del Condominio, y ponderarse con criterios de oportunidad que podría obtenerse de un muy necesario comité de transición. El se

Está abierta la matrícula para el curso que proporciona TODAS las herramientas y habilidades necesarias para asumir la administración de un condominio nuevo. Es el único curso existente en el país para profesionalizar la administración de condominios. No es un curso para discutir sobre problemas jurídicos sin fin o las posibles cinco teorías del concepto jurídico de la horizontalidad... es la caja de herramientas imprescindible que todo administrador profesional debe tener. En él podrá aprender cómo manejar profesionalmente y sin fallos legales la formulación de Presupuestos y las Asambleas de Propietarios, así como utilizar el Reglamento para resolver disputas y poder conducirse con la seguridad y liderazgo que la posición reclama. Es el lugar ideal para formar Administradores recién llegados pero los conceptos son poderosos como para que sean de provecho inmenso para Administradores con experiencia. Estamos tan seguros que SI AL TERMINAR LA PRIMERA SESIÓN DE LA MAÑANA, USTED PIEN

Así como a la Administración se le exige cumplir con deberes legales (y reglamentarios), es importante que esta obligación vaya acompañada de una adecuada dotación de herramientas de trabajo. Una administración, además de recursos adecuados y suficientes para su trabajo, debe disponer de herramientas legales, financieras, de mantenimiento y de negociación y manejo de grupos humanos que sean suficientes para un adecuado desempeño de su labor. Tocaremos dos aspectos de momento. Dentro de las herramientas legales de que debe disponerse, se encuentra una adecuada y concordada guía de deberes y derechos de los condóminos (y de la administración), que contemple con toda claridad de qué tipo de normas estamos hablando y su valor, ya que no es lo mismo una obligación derivada de un acuerdo de asamblea (que es totalmente revocable) que una obligación legal. De igual forma, estas obligaciones y deberes deben ir acompañadas de un claro conocimiento de las vías legales y reglam

Es ampliamente conocido que una reforma de un reglamento de condominio requiere de unanimidad de la totalidad del valor del Condominio. Sin embargo, en un proyecto parcialmente vendido, o en un Condominio con algunos años, en el mejor de los casos obligará a negociaciones complejas, o bien simplemente será un acuerdo imposible. Adicionalmente es evidente que si hay uno o más propietarios que se están enfrentando con la Administración, y el enfoque de ésta es sugerir una reforma al Reglamento, es obvio que difícilmente contará con el apoyo de estos condóminos. Sin embargo, en la mayoría de los casos esto es innecesario, sobre todo si se trata de conductas, y no de la conformación del inmueble. Conocer las facultades y poderes de la Administración con mayor profundidad permite evitar este problema, que incluso podría ser aparente. El artículo 30 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio impone a la Administración el deber de vigilar y mantener

Los  fondos del Condominio son un patrimonio común de todos los copropietarios que debe ser administrado con mucha cautela, y en esta administración hay reglas sencillas pero firmes que deben ser seguidas. Gastos comunes Los gastos comunes son todos aquellos necesarios para la vida en común. La lista empieza con el artículo 19 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, con tributos, primas de seguro, gastos de administración y mantenimiento de las cosas comunes, mejoras debidamente autorizadas y cualesquiera otros provenientes de acuerdos de Asamblea o de mandatos del Reglamento condominal (cuotas extra, fondos de reserva, etc.) Es importante señalar que las primas de seguro serán obligatorias si la Asamblea o si el Reglamento lo exigen, puesto que la obligación de asegurar el inmueble que contenía el artículo 31 inciso b de la derogada Ley de Propiedad Horizontal, se convirtió en el optativo artículo 19 inciso b que deja esa obligación al Reglamento. Cuando hablamos

Un Condominio es un grupo humano que tiene un interés común: su patrimonio. Para gestionar y sacar el mejor provecho de ese patrimonio, debe tomar decisiones. El lugar y forma ideal de toma de estas decisiones es la Asamblea de Propietarios. Una buena Asamblea permite, en el mejor ejercicio de la democracia, conocer las situaciones de interés común, problemas y sus distintas soluciones posibles y oportunidades de inversión y mejoras para el Inmueble. Sin embargo, errores en diversas etapas de ella pueden desencadenar conflictos, ilegalidades, y hasta terminar el procesos judiciales de años. Una Asamblea de propietarios tiene diversas etapas y en cada una hay reglas básicas que seguir para hacerlo con éxito. 1.- Antes de convocar debe analizarse si los temas son realmente temas de Asamblea de Propietarios o están dentro de las facultades del Administrador. Si la decisión cae dentro de los deberes del Administrador (artículo 30 de la Ley, y lo que el Reglamento le señale), éste deb

Un Condominio recibe una diversidad de servicios y bienes que están respaldados por contratos, sea que estos existan como un documento escrito o no, y por ello es muy importante saber cómo terminar adecuadamente estos contratos. De seguido veremos algunos elementos aplicables a los contratos NO laborales. Contratos escritos Si se tuvo la precaución de tener un contrato escrito, debe acudirse a él con detalle. Posiblemente tendrá una cláusula de terminación con alguna fecha que puede utilizarse. Si esta cláusula no existe, podrá existir tal vez otra de terminación anticipada que usualmente implica un plazo de aviso previo, que puede omitirse si se paga el costo del servicio durante ese plazo. Si tampoco existe una cláusula de este tipo habrá que analizar las razones que motivan la terminación, pues si se trata de simple interés del Condominio en cambiar deberá negociar una salida adecuada con el proveedor, sin olvidar que a pesar de que éste posiblemente tenga en sus

En los Condominios, a veces se generan situaciones que enfrentan a uno o más propietarios, con problemas que pueden arrastrarse por años y que pronto permean la forma misma de conducirse de los propietarios involucrados, y de los que se solidarizan con algunas de las posiciones. El problema suele tener una cara visible que puede ser una posible modificación constructiva no autorizada (afectando fachadas, por ejemplo) o puede ser la obstaculización de determinados acuerdos, llegando incluso a enfrentarse en sede judicial por varios años. La cara oculta es lo que ha originado el conflicto. No necesariamente la discusión de la fachada cambiada es tal, sino que a la base pudo haber una desatención de sus deberes para autorizar la modificación por parte de la Administración o bien ésta estaba ausente y cada quien empezó a hacer lo que mejor le pareciera. De igual forma la oposición a un determinado acuerdo puede haberse originado en una aplicación del Reglamento que se percibió injusta

Si bien un condominio es una propiedad privada, la existencia de áreas y bienes comunes, y las diversas dinámicas humanas que ahí se desarrollan imponen a las administraciones (y a los condóminos), el diseño de una política de seguridad interna. Esto se puede hacer sin reformar el reglamento interno, pero exige adoptar ciertas prácticas y eliminar otras. La seguridad del perímetro es el primer paso, y constantemente fallan en ello las compañías de seguridad, irrespetando mínimos protocolos de ingreso, con oficiales sin preparación, a veces cansados por largos turnos dobles, y muchas veces colocando a personas desconocidas para los condóminos. Los condóminos, por su parte, suelen faltar a su deber de identificarse, o bien se molestan si se siguen los procedimientos. Sin embargo, los requerimientos de seguridad deben formar parte de los contratos con las compañías de seguridad, con multas rebajables del pago por incumplimientos y con posibles finalizaciones del contrato si persis