Responsabilidad civil en condominio
Nuestro concepto de Justicia de “dar a cada quien lo que le corresponde”, comprende no hacer daño a nadie, o, en caso de que eso suceda, indemnizar a quien lo ha sufrido.
El Código Civil establece esta obligación general en el artículo 1045: Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios.
Para que haya un deber de repararlo, deben darse dos elementos claramente diferenciados: que haya un daño (y un perjuicio, sean las consecuencias prolongadas del daño) y que haya una razón por la cual alguien deba ser responsable de él.
Un ejemplo de un daño puede ser un bien común dañado por una colisión, molestias por el comportamiento inadecuado de una mascota o por vecinos que fuman o bien la falta de fondos en un presupuesto por la falta de pago de las obligaciones comunes. En esos casos hay un daño que el condominio (o un condómino, sea un propietario) ha sufrido.
La razón por la que alguien pueda ser responsable se deriva de su acción. Si ha habido dolo, sea un deseo consciente de hacer el daño causado o el incumplimiento de un deber de cuidado que dio como resultado el daño causado, hay razones para atribuir responsabilidad al autor de esa acción.
Claro que no basta con saber que algo pasó, es necesario poder probar que pasó. Un condominio debe invertir en cámaras de seguridad para poder documentar adecuadamente la dinámica de un hecho e individualizar responsables.
La relación entre ambos elementos (la conducta y el daño), viene dada justamente por el artículo 1045 que obliga al autor de esa conducta a reparar el daño.
Claro que puede haber razones por las que otras personas sean igualmente responsables aún si no lo causaron. Por ejemplo el artículo 22 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio establece que en caso de que alguien no habite, utilice u ocupe su filial, “...quienes lo habiten, utilicen u ocupen responderán de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario.” Igual sucede cuando la filial está en mora y es traspasada, pues “...el adquirente de la filial se considerará deudor solidario” (art. 21 ley 7933)
La indemnización será normalmente el costo del daño, aunque hay casos en los que la indemnización ya está prefijada, como sucede con los intereses por falta de pago de la cuota de gastos comunes.
Otro asunto aparte es proteger al condominio en caso de que no se pueda individualizar responsables o que estos no tengan un patrimonio con el cual pagar esa responsabilidad. Una administración diligente procurará que se tome un seguro de protección de sus bienes ante daños. Este seguro protege al condominio en caso de que sea víctima de un daño. Debe diferenciarse del usual seguro de responsabilidad civil que protege al condominio en caso de que éste sea autor o posible responsable de daños a un tercero que le generen una responsabilidad civil que enfrentar.
