Las disposiciones de la administración: los protocolos

Una proporción muy importante de todo lo que se escribe en este blog es sobre los deberes de la administración. La ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio en su artículo 30 contempla estos deberes, y en cada Reglamento de Condominio y Administración hay otros tantos artículos con deberes, y a eso se le puede sumar el contrato de servicios, más los acuerdos de Asamblea de Condóminos y hasta requerimientos individuales de condóminos que son satisfechos por un interés de servicio al cliente.

Poco se habla de cuál es el poder que tiene la Administración.

El principal recurso de poder se encuentra en el artículo 31 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio:

“ARTÍCULO 31.- Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque.“

Este poder de la Administración permite que sus instrucciones, mandatos, disposiciones sean obligatorias en el tanto sea dentro de sus facultades. Por eso es importante conocerlas, para saber si la orden que está dando la Administración es o no obligatoria.

La obligatoriedad significa que en caso de desobediencia debe aplicarse el Régimen de sanciones. Recordemos que el artículo 23 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, nos indica que: “Si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en esta ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condóminos, se impondrán las siguientes sanciones…”  

Consideramos que las disposiciones de la Administración están incluidas en ese marco obligatorio, ya que es parte de las limitaciones de la ley.


Un campo en el que puede usarse es en la emisión de protocolos para la prestación de servicios comunes y con ella fijar las condiciones para responder ante críticas o reclamos de condóminos, sobre todo de aquellos servicios de difícil apreciación objetiva como riego, limpieza, poda, etc.


Por ejemplo: un condómino reclama que la manguera permanece abierta mucho tiempo mientras se hace el riego de jardines. Otro que se riega muy poco. ¿Cuál es el protocolo de riego? ¿Cuántos minutos, zonas y días y horas?

Otro: hay una basura en un pasillo y un condómino reclama por eso. Otro indica que esa basura es del día anterior. ¿Cuál es la frecuencia de limpieza de esa zona, días y horas exactas?

Otro: discusiones sobre la poda de un árbol unos reclaman porque está muy podado, otros que muy poco. ¿Cuál es la altura máxima de los árboles? ¿Cuál es el grosor máximo de las ramas?


Los protocolos permiten fijar límites objetivos para poder definir si ese requerimiento de un propietario es atendible o no.

Si nada de esto se define, la Administración puede ser víctima de las subjetividades y pretendiendo complacer a todos, un día dejará el agua poco tiempo, otro día, más y hará su labor al son del que más le reclame.

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