Cómo se inscribe el nombramiento de un administrador
En ocasiones hay gestiones notariales que por costumbre se nos hacen claras a los que nos dedicamos a ello, pero quizás para las personas que no están en esa condición o que no tienen esa experiencia, puede no ser tan claro. ¿Cómo se inscribe el nombramiento de un administrador de condominio?
Primero ha de tenerse presente que el administrador (o Junta Administradora, pero no ambos) por mandato de ley tiene al menos poder general, conforme indica el artículo 29 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio.
Los poderes generales y generalísimo deben inscribirse para ser eficaces. Aunque el 466 del Código Civil ordena que dicha inscripción sea en el Registro de Personas, al no ser propiamente una persona jurídica el condominio, si buscan el poder del administrador por la cédula del condominio no lo van a encontrar. Se inscribe al margen de la matriz que se busca por su número de cédula. Es lo que manda el artículo 459 del Código Civil: “Las operaciones referentes a edificios o departamentos sometidos al régimen contemplado por la Ley de Propiedad Horizontal, se inscribirán en una sección especial, mediante un doble registro de fincas matrices y fincas filiales debidamente relacionado.”
Dicho lo anterior, el acuerdo de nombramiento (que en el fondo es el otorgamiento de ese poder) se toma en asamblea de condóminos. Pero no se puede informar al Registro Inmobiliario de la realización de la asamblea mediante una simple comunicación o un correo electrónico. Requiere que un Notario o Notaria Públicos ejecuten lo que se llama una protocolización. Nuestro Código Notarial (artículo 105) indica que en una protocolización: “se copiarán fielmente, en lo que interesa para los fines jurídicos, el documento o las piezas respectivas, en forma total o parcial.”
Eso debe hacerse porque así lo ordena el artículo 450 del Código Civil: “Sólo pueden inscribirse los títulos que consten de escritura pública, de ejecutoria o de otro documento auténtico, expresamente autorizado por la ley para este efecto.”
De esa protocolización se expide lo que se llama un testimonio que es una copia fiel y exacta, total o en lo conducente (en lo que interesa a la publicidad registral) de la escritura original firmada en el protocolo.
Resumiendo, todo nombramiento de administrador (o Junta Administradora, si ese es su representante legal), debe ser acordado en una asamblea de condóminos, la cual debe ser asentada en un acta en el libro de actas de asambleas de condóminos, aperturado por el respectivo registro según su época (en este momento es registro inmobiliario sección de propiedad en condominio), la cual debe ser firmada conforme al Reglamento. Dicha acta se presenta ante una Notaría Pública la cual, por petición del solicitante, consigna en su protocolo los acuerdos y datos relevantes, y presenta dicho testimonio al Diario del Registro para su inscripción y publicidad registral. Deben añadirse timbres del Registro (que se pagan a la Junta Administradora del Registro Nacional) y una vez inscrito podrá certificarse esa representación.
