15 junio, 2019

La primera asamblea del condominio

La primera asamblea de un condominio es un momento de enorme importancia para todas las partes: desarrollador, condóminos y junta o administración. Sin embargo, pocas veces están preparadas estas partes para ese momento. 
¿Qué debe tenerse en cuenta para esa primera asamblea?


El desarrollador
Es muy frecuente que al inicio el desarrollador sea, además, el administrador. Ya hemos hablado antes de la inconveniencia de esto, sin embargo, muchos desarrolladores siguen siendo ellos los primeros desarrolladores. En ocasiones usan una figura mediatizada, como puede ser una persona o empresa ligada a ellos o que es parte del grupo desarrollador. Esto puede funcionar muy bien pero es importante que haya la transparencia necesaria para revelar ese vínculo. No es prohibido ni es algo inusual hacerlo. Hay varios desarrolladores que así gestionan, sin embargo, ocultar esto puede significar un gran daño de imagen al saberse.


Es por esto que uno de los primeros elementos para el desarrollador es prever su sucesión. Es mejor que use su poder para poner a una empresa neutral pero su confianza a que pretenda mantenerse en el poder, creando resentimientos y rechazos que le cobrarán apenas pierda mayoría.


Otro elemento esencial es hacer una perfecta entrega de bienes comunes y de las cuentas de administración. La entrega de áreas comunes no está regulada en nuestra legislación como sí lo está en otros países (Colombia por ejemplo), pero no por eso deja de ser un hito importante (ver aquí cómo debe ser una correcta entrega de bienes comunes)


En cuanto a las finanzas, desgraciadamente es muy frecuente que no sea posible que haya una entrega perfecta por varias razones: primero, la más usual, porque el desarrollador no ha diferenciado sus cuentas de las del condominio; y segunda, porque no se llevan con la pericia necesaria pues la administración de condominios no es su fuerte y presenta, quien estuvo a cargo de eso, enormes debilidades (ver aquí como debe ser una adecuada entrega de la administración)


Otro elemento en el que suele fallarse es no poder entregar adecuados registros del deber de velar por el cumplimiento del reglamento. Pocas veces los desarrolladores le prestan atención a este tema. A veces porque están realmente priorizando sus energías e interés en el desarrollo, otras porque no documentan adecuadamente sus debidos procesos o sanciones (si es que se aplican) y otra, también muy frecuente, es que la separación es tan poca entre el momento en que son “clientes” y el que son “condóminos” que deben obedecer el reglamento, que se hace difícil para el desarrollador ser firme y el trato se parece mucho a una gestión de queja o servicio post venta invertido.


Otros elementos que el desarrollador - administrador suele no cubrir son el desarrollo de formales y adecuados protocolos de servicio. No hablamos solamente de la seguridad aquí. También mantenimiento, rutinas del personal, proveedores, supervisión, etc. No es frecuente que esto se olvide y disponer de ellos es una de las ventajas que una empresa de administración profesional puede aportar al condominio.