30 junio, 2019

La primera asamblea del condominio, segunda parte

En la nota anterior hablamos de lo que debe tener presente un desarrollador para la primera asamblea del condominio, veamos ahora las recomendaciones para condóminos y la administración o junta administradora.

Los condóminos
Lo primero que deben entender los condóminos es que esta primera asamblea es realmente la segunda. Ya hubo una asamblea donde fue aceptado el reglamento por lo que cualquier idea de reforma o cambios deben entender que requiere del total del condominio a favor.
Ahora bien, ya siendo dueños, una de sus primera prioridades debe ser corregir el usual desconocimiento sobre cómo funciona un condominio, en esencia, no saber bien qué es lo que se ha comprado y a qué se ha comprometido al hacerlo. De conformidad con la Ley 7933 quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente. No hay más.
Para llenar estos vacíos hay opciones de formación (aquí), y es valiosa la experiencia de otras personas que han comprado en condominio.
Hay algunas recomendaciones básicas que ya hemos dicho anteriormente, por lo que queremos enfatizar la importancia de saber al menos:
  • Cuál es la versión real del reglamento (ver aquí), conocerla y entenderla.
  • Cuál es el estado de las cuentas de su filial (antes de firmar) y del condominio en su totalidad, conociendo las cuentas por cobrar, cuentas por pagar, fondos de reserva disponibles, cuotas extraordinarias pendientes de cobrar y de ejecutar.
  • Cuál es el estado de la infraestructura: más allá de la simple observación atenta es importante saber cuáles son los activos de mayor valor,  cuál es su vida útil total y la que ha transcurrido, cuáles son las rutinas de mantenimiento, cuál sería el costo de reposición actual y de cuántos fondos ahorrados se dispone para ello en ese momento.

La administración o junta administradora
Si la administración es una empresa o persona que profesionalmente se dedica a esto, sabrá muy bien que hacer, por lo que hablaremos de la administración interna: un condómino que se haga cargo de ella y de la junta administradora, también de condóminos que en este caso representarán legalmente al condominio.
Además de las recomendaciones que como condóminos arriba indicadas les corresponden, en especial queremos enfatizar en estas recomendaciones:
  • Prepárense para buscar administración (ver aquí). No es sencillo porque de alguna forma todas ofrecen lo mismo. Ya se ha insistido mucho en que deben diferenciarse y las nuevas administraciones lo están haciendo, pero muchos aún cotizan lo mismo indiferenciadamente. 
  • Armen su grupo de trabajo (ver aquí). No son pocas las juntas (o comités) que se han visto imposibilitadas de trabajar por diferencias internas. Eviten a toda costa la formación de ”bandos” y que las diferencias sean siempre tratadas como de enfoque y nunca de “la forma de ser de las personas”.
  • Conozcan los riesgos y las ventajas de la administración interna (ver aquí). Si bien es cierto hay un ahorro de dinero, si las personas no cuentan con la formación, capacidades y herramientas para hacerlo bien puede más bien ser una causa de diferencias y frustraciones.