15 marzo, 2015

Cómo reconocer el Reglamento del Condominio

Reconocer una escritura pública de un documento privado es esencial. Una carencia de nuestro sistema educativo es que no se le enseña a los estudiantes a reconocer un documento legal y se convierten en adultos que son presa de engaños.

Un documento que todo condómino debe conocer y sobre el que repetidamente hemos insistido es el Reglamento del Condominio. Sin embargo, la gran mayoría de las veces que se solicita el Reglamento, condóminos y administraciones lo que poseen es un documento privado o una escritura sin inscribir.

Para reconocer si tiene o no el Reglamento del condominio debe buscar lo siguiente:

1.- Tiene un número y un Notario. Una escritura pública debe tener un número en el inicio del texto y debe ser ante un Notario Público. Por ejemplo debe decir: “Número sesenta y cuatro. Ante mí, Ignacio Alfaro Marín, Notario Público…”.

2.- Debe estar expedida en papel de seguridad. Una vez firmada una escritura debe el Notario expedir un testimonio que es una copia (total o parcial, según sea necesario), y debe de imprimirse en su papel de seguridad. El papel se reconoce porque tiene un código de barras debajo y tiene el nombre del Notario ante quien se firma la escritura y su número de cédula. Verifique que sea el mismo.

3.- Debe tener unas citas de presentación al  Registro. Están compuestas por el año que irá luego de una T (Tomo), un consecutivo de hasta 8 cifras que irá luego de una A (Asiento), un día y hora con minutos y segundos. Normalmente está en la primera página y está impreso de lado en alguno de los márgenes.

4.- Debe estar calificada. Esto se nota porque tendrá una enorme cantidad de anotaciones y subrayados en el texto. Es el proceso que sigue el Registro para revisar y es muy importante pues pueden verse líneas tachadas y al lado la frase “Ver adicional”. Esto significa que hay otro documento además del que tiene en sus manos. No tiene la historia completa sin ese otro. O bien puede leerse “ver razón”, lo que significa que ese texto no es el que quedó inscrito sino una corrección del mismo al final del documento.

5.- Debe tener una hoja de inscripción. Cuando se inscribe un documento se deja constancia de ello. la razón de inscripción en condominio indica muy claramente: “INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTO TOMO ___ ASIENTO ___.” Deben ser los mismos que tiene en el borde al inicio. Y debe indicar el número de matriz y una lista de filiales con un número de identificación cada una. Esos números son el número de la propiedad. es como el número de cédula pero de un inmueble.

6.- Debe estar completo. Léalo. Posiblemente muchas de las palabras no las va a comprender, No se preocupe, no es su culpa. El derecho aún tiene camino por recorrer para hacerse entendible para todos, como debe ser. Así que léalo. De seguro que sí sabrá si al finalizar una línea la que sigue parece continuación o no. Además es importante que lo lea. Hay que vencer el temor o la aversión y leerlo. Ojalá varias veces. Con certeza aprenderá mucho y sabrá qué es lo que específicamente no entiende.

7.- Debe ser el último documento, sin modificaciones. Esto se sabe ingresando a la página de consultas del Registro, y una vez que tenga usuario y clave (Registrarse por primera vez), entre a Consultas Gratuitas, Consulta por número de Finca indicando la provincia, número y la letra M en donde dice Horizontal. Ahí verá un informe registral de la finca matriz del condominio que deberá tener la referencia del documento inscrito que usted tiene en sus manos. Si hubiera algún cambio de Reglamento debe de estar como gravamen “Modificación de Reglamento”. Claro que debe de prestar atención si hay anotaciones de cambios en curso, lo que se ve ahí mismo en la sección “Anotaciones” de ese mismo informe.

Si todo lo anterior se cumple, usted tiene en sus manos el reglamento del condominio. 
Ser propietario y carecer de este documento así tal cual se lo describo, es un acto de irresponsabilidad que de seguro tendrá sus consecuencias.

Si bien es cierto no es una ley, recuerde lo que dice nuestra Constitución Política:

ARTÍCULO 129.-...Nadie puede alegar ignorancia de la ley, salvo en los casos que la misma autorice.