La prevención como dinámica normal de administración del condominio

Nuestro Código Civil usa una expresión para referir a la forma en la que debe proceder una persona que tiene a cargo los bienes de otro: con los cuidados de un buen padre de familia. Claramente necesita una actualización a una buena madre de familia.

Esta expresión está contemplada en las obligaciones de quienes están al cuidado de una cosa, de los arrendatarios (que usan una cosa ajena), del deber de supervisión de quien encarga a otro la ejecución de una labor, del gestor (que voluntariamente se encarga de los asuntos de otra persona) y del comodatario (quien recibe una cosa prestada).

Las administraciones de condominio están sujetas a este deber de cuidado.

El Diccionario usual del Poder Judicial, nos define ese concepto como “Expresión relativa, utilizada en el ámbito jurídico, que designa a un arquetipo abstracto o modelo de persona que ha de tener cualidades particulares para la diligencia, cuido y administración de cosas y trato o atención solícita a personas.”

Dentro de esas cualidades particulares deberíamos incluir la previsión y por ello queremos promover una visión de cuidado preventivo. Esta prevención implica acciones como:

1. Establecer rutinas de inspección de los bienes y servicios comunes, que permitan hacer mejoras ANTES de que los problemas se den.
2. Identificar puntos de peligro y medir la incidencia de accidentes para perseguir su continua reducción.
3. Recolectar datos sobre cómo es más cara la corrección o atención de accidentes que la prevención.
4. Colocar protecciones físicas para EVITAR que haya accidentes.
5. Remover objetos que crean situaciones de peligro o si no es posible, señalizar ese peligro.
6. Impedir la realización de actividades o conductas que puedan crear peligros.
7. Desarrollar programas y mensajes de formación en la importancia de la prevención.
8. Solicitar en asambleas de propietarios la aprobación de los fondos para la realización de las recomendaciones anteriores.

Es sabido que esta última acción número ocho es donde puede haber muchos problemas porque normalmente las Asambleas no desean aprobar mejoras si no es porque son estrictamente necesarias.

Como administración diligente que es, deberá recorrer ese camino de nuevo desde la a) en adelante, porque si no tenemos suficientes datos que demuestren que la prevención es más rentable que la atención de accidentes, ¿cómo vamos a convencer a la Asamblea de Condóminos?

Las rutinas de inspección llevan a la identificación de riesgos. La identificación de riesgos y su medición a los datos. Esos datos a las acciones concretas. Visto el cambio, la capacitación es solamente para afianzar lo conseguido.

En un condominio donde hay rutinas constantes de prevención, muestras en campo y en comunicaciones sobre ella, mensajes de capacitación y datos contundentes del mejor resultado presupuestario, la aprobación de mejoras para continuar en ese camino debería verse facilitada.

Aún así, si hecho todo eso el condominio insiste en no ser precavido y preferir la postergación de riesgos o la solución de necesidades como si se resolvieran solos, quizás sea momento de pensar si es conveniente mantener ese cliente.