Reformas de Escritura y Reglamento
Debido al cambio que tuvo la ley ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio en mayo de 2022, muchos condominios se han vuelto a plantear la idea de reformar el Reglamento.
Hace algún tiempo habíamos comentado sobre este tema (aquí y aquí).
Las modificaciones a la escritura no son siempre modificaciones del Reglamento.
Una escritura de constitución de condominio tiene varias secciones. Una primera describe la propiedad y la modifica para transformarla. Las modificaciones en este punto normalmente requerirán además un nuevo Plano de Distribución. Algunas de estas modificaciones incluso pueden no ser posibles porque habría que desafectar el condominio,, como puede ser reducir el área total del condominio o ampliarla “uniéndole” otro terreno colindante. La segunda sección es propiamente el Reglamento de Condominio y Administración en la que normalmente todas sus cláusulas sí pueden modificarse sin necesidad de plano. Sin embargo, algunos elementos como el nombre son tomados del Plano de Distribución. Una tercera sección hace nombramientos y acuerda la creación de servidumbres. Estas últimas no pueden modificarse unilateralmente sino con el consentimiento de los otros involucrados.
Si ya se ha determinado que es la sección del clausulado del Reglamento lo que quiere modificarse, estas son algunas recomendaciones para un adecuado proceso de Reforma del Reglamento:
1.- Promueva un grupo de trabajo: Es conveniente tratar el tema en una Asamblea para ver interés y que se conforme un grupo de trabajo ya que la reforma usualmente requerirá de muchas horas de revisión.
2.- Defina un objetivo inicial: Si no se han definido, por ahí debe comenzar el trabajo. En ocasiones se inicia con un objetivo bastante difuso como “actualizar el Reglamento”. Este objetivo debe ser validado profesionalmente, para definir en qué y cómo debe actualizarse el Reglamento.
3.- Haga una primera versión de los objetivos: Hágala de conocimiento de los propietarios, para que de una vez vayan haciendo sus observaciones o críticas. Es bueno conocer desde temprano las objeciones para ir considerándose en las siguientes propuestas y ganar apoyos.
4.- Haga redacciones y mociones: Una forma adecuada de trabajar la creación de una norma es similar a como se hace en los parlamentos o asambleas legislativas: mediante textos definidos propuestos y mociones de cambio: “donde dice “a”, que diga “a las””, por ejemplo. Así se somete a discusión la moción, se vota y aprobada se incorpora en el texto. Así es posible construir una historia muy clara de las discusiones y poder luego explicar por qué algo se hizo de determinada forma.
5.- Divulgue avances: Los condóminos se interesarán más por un proceso si son parte de él. Poner a disposición de las personas el texto (con permiso solo de lectura), permite mantenerlos al día de los avances parciales. Haga además resúmenes y comunicados de avance regulares.
6.- Consiga poderes: Los poderes especiales (o cartas poder) o lo que indique como forma de representación el Reglamento, ayudan a elevar el quórum para efectos de la votación de la propuesta en Asamblea de Condóminos.
Hace algún tiempo habíamos comentado sobre este tema (aquí y aquí).
Las modificaciones a la escritura no son siempre modificaciones del Reglamento.
Una escritura de constitución de condominio tiene varias secciones. Una primera describe la propiedad y la modifica para transformarla. Las modificaciones en este punto normalmente requerirán además un nuevo Plano de Distribución. Algunas de estas modificaciones incluso pueden no ser posibles porque habría que desafectar el condominio,, como puede ser reducir el área total del condominio o ampliarla “uniéndole” otro terreno colindante. La segunda sección es propiamente el Reglamento de Condominio y Administración en la que normalmente todas sus cláusulas sí pueden modificarse sin necesidad de plano. Sin embargo, algunos elementos como el nombre son tomados del Plano de Distribución. Una tercera sección hace nombramientos y acuerda la creación de servidumbres. Estas últimas no pueden modificarse unilateralmente sino con el consentimiento de los otros involucrados.
Si ya se ha determinado que es la sección del clausulado del Reglamento lo que quiere modificarse, estas son algunas recomendaciones para un adecuado proceso de Reforma del Reglamento:
1.- Promueva un grupo de trabajo: Es conveniente tratar el tema en una Asamblea para ver interés y que se conforme un grupo de trabajo ya que la reforma usualmente requerirá de muchas horas de revisión.
2.- Defina un objetivo inicial: Si no se han definido, por ahí debe comenzar el trabajo. En ocasiones se inicia con un objetivo bastante difuso como “actualizar el Reglamento”. Este objetivo debe ser validado profesionalmente, para definir en qué y cómo debe actualizarse el Reglamento.
3.- Haga una primera versión de los objetivos: Hágala de conocimiento de los propietarios, para que de una vez vayan haciendo sus observaciones o críticas. Es bueno conocer desde temprano las objeciones para ir considerándose en las siguientes propuestas y ganar apoyos.
4.- Haga redacciones y mociones: Una forma adecuada de trabajar la creación de una norma es similar a como se hace en los parlamentos o asambleas legislativas: mediante textos definidos propuestos y mociones de cambio: “donde dice “a”, que diga “a las””, por ejemplo. Así se somete a discusión la moción, se vota y aprobada se incorpora en el texto. Así es posible construir una historia muy clara de las discusiones y poder luego explicar por qué algo se hizo de determinada forma.
5.- Divulgue avances: Los condóminos se interesarán más por un proceso si son parte de él. Poner a disposición de las personas el texto (con permiso solo de lectura), permite mantenerlos al día de los avances parciales. Haga además resúmenes y comunicados de avance regulares.
6.- Consiga poderes: Los poderes especiales (o cartas poder) o lo que indique como forma de representación el Reglamento, ayudan a elevar el quórum para efectos de la votación de la propuesta en Asamblea de Condóminos.
