La fiscalía del condominio
Aunque nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, contempla realmente solo la figura del Administrador, es muy usual que existan órganos más o menos representativos de los condóminos como Juntas o Comités. No hablamos aquí de la Junta Administradora, a la que le competen las funciones del Administrador, sino de órganos sin representación legal del condominio y con funciones que suelen ser de asesoría, fiscalización, y a veces, si así se contempla en el reglamento, de aprobación previa del ejercicio de algún derecho o de aplicación del régimen sancionatorio.
Hemos hablado en otro momento de las Juntas (aquí), por lo que hoy queremos tocar el tema de la fiscalía.
Por influencia del derecho público, el civil de personas (asociaciones civiles, cooperativas) o el comercial (derecho societario específicamente, como en sociedades anónimas), se han nombrado fiscalías en condominio la cual es una figura que no es propia de este régimen, aunque podría ser de utilidad si se definen con claridad sus funciones.
La fiscalía no es ni debe ser parte de la Junta Directiva o del comité que fiscalice pues justamente su función es ajena, de fiscalización y no de decisión. Puede ser que por una cortesía se le tome parecer a la fiscalía en algunas organizaciones pero no puede sumar ni conformar quórum en las decisiones de la Junta. Por supuesto, mucho menos debería tener un cargo en esa junta o comité al que fiscaliza.
Segundo, su función es de verificación del funcionamiento de la Junta o comité al que fiscaliza y para esos efectos se le suele otorgar (1) poderes de cuestionamiento de decisiones, y de requerimiento de información y documentos mayores a los que tendría un miembro normal (o un condómino, para el caso) y (2) poderes para impulsar el órgano mayor, como llamando a sesión de asamblea si hay un funcionamiento irregular o una situación que amerite el conocimiento e intervención del órgano pleno (en este caso, la asamblea de condóminos). Tiene el deber (3) de informar al órgano pleno (la asamblea de condóminos) del funcionamiento de la junta o comités al que fiscaliza: si se ha reunido periódicamente, si se han ejecutado los acuerdos tomados, si los libros se llevan correctamente, etc.
Algunas de las áreas de fiscalización que sugerimos como ejemplo para una fiscalía son:
Correcto y regular funcionamiento de órganos de gobierno.
Documentación contractual completa y sistema de verificación de cumplimiento de contratos.
Cumplimiento de obligaciones laborales, tributarias, ambientales, etc.
Correcto sistema de gestión de peticiones y necesidades.
Oportuno cumplimiento del régimen sancionatorio.
Correcto sistema de vigilancia de bienes y servicios comunes.
Nótese que no se trata del detalle, sino de verificar la existencia de un sistema, su utilidad y su cumplimiento, lo cual puede ser de ayuda para la misma Administración, además de un elemento de legitimación ante condóminos, en el tanto se ejerza el cargo de fiscalía con imparcialidad, desapasionamiento y buena fe, y con un oportuno y completo reporte a la asamblea de condóminos.
