Cuotas condominales y Patrimonio o Habitación Familiar
Una norma muy acertada de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio es la que le da dos privilegios de
cobro a las cuotas condominales: Primero, la obligación de pago se transmite a
sucesivos propietarios (artículo 21 de la Ley dicha), quienes se convierten en
deudores solidarios de las deudas que tenga la filial. Es por eso que es muy
importante que cuando se adquiera en condominio se verifique que la propiedad no esté morosa. Segundo, las cuotas de gastos comunes, multas y sus intereses
constituirán un gravamen hipotecario sobre la filial, precedido solamente por
el que garantiza el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Constituye una
Hipoteca Legal. Estos saldos serán certificados por un Contador PúblicoAutorizado y podrá rematarse la propiedad para cubrir esas obligaciones.
Un caso interesante de posible
conflicto de esta hipoteca legal es con el Régimen de Patrimonio o Habitación
Familiar.
El Código de Familia en sus
artículos 42 al 47 permite proteger el inmueble que se destine a habitación de
la familia por medio de una declaración en escritura pública. Esta protección
es doble: primero, impide que sea vendido o gravado con hipoteca, por ejemplo,
sin el consentimiento de los beneficiarios, que pueden ser el o la cónyuge o
conviviente de hecho o, además, los hijos.La segunda protección, es que no
podrá ser perseguido por acreedores personales por deudas posteriores a la
afectación.
En algún momento se quiso impedir
la ejecución judicial por cuotas de gastos comunes del condominio, alegando que
el inmueble estaba sometido a Habitación Familiar.
Esta defensa fue claramente
resuelta en la sentencia 787 del Tribunal Primero Civil de San José, el día 31
de agosto de 2010.
En un proceso de cobro judicial
por impuestos adeudados, el juez, aunque dio curso a la demanda, suspendió el
remate programado, acogiendo la defensa de que la propiedad estaba protegida
con este régimen.
El Tribunal resolvió la apelación
indicando que, si bien es cierto existe el principio de que todos los bienes de
una persona responden por deudas (art. 981 del Código Civil), también es
posible crear patrimonios con destino y protección especiales, como la
Habitación Familiar, lo que los exime de esa responsabilidad por deudas. Sin
embargo, esa protección es ante deudas que vinculen al propietario como deudor
- obligaciones personales -. Las obligaciones de impuestos y las de cuotas de
gastos comunes de condominio no son obligaciones de un deudor con un acreedor,
sino que son unas en las que al ser la garantía la propiedad,
independientemente de su dueño, más bien son relaciones de la “cosa” - la casa
o inmueble - con el acreedor, en este caso la Municipalidad o el Condominio.
Por estas razones acogió la apelación y ordenó
fijar fecha de remate, dejando muy claro que no importa si una propiedad está
sometida al régimen de Patromionio Familiar, siempre podrá ser embargada y
rematada para el pago de obligaciones garantizadas con hipoteca legal, como los
impuestos municipales y las cuotas de gastos comunes del Condominio.
