Doctor Condominio

Una excelente forma de provocar un caos de gobernanza es no tener claro quién manda, sea por una confusión de normas o porque quien debe ejercer su responsabilidad no lo hace y permite, además, que otro la ejerza. Por ello, la forma de ejercer la autoridad y a quién corresponde en condominio debe ser algo totalmente claro, en el papel y en la realidad. La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en principio creó un esquema de poder en el que la administración era el representante único del condominio, teniendo como deber el “…cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obl

¡Feliz año nuevo fiscal! Este nuevo período trae para los condominios una nueva obligación: presentar el formulario D 151 Declaración anual resumen de clientes, proveedores y gastos específicos. Tal y como habíamos indicado en una nota anterior , los condominios nunca estuvieron obligados a presentarlo. Hubo un intento fallido en el 2013 , pero no es sino hasta el 2014 que se establece ahora sí la obligatoriedad . Antes del próximo 30 de noviembre debe ser presentado este formulario por todos los condominios sin excepción. Para poder hacerlo hay que seguir este trámite: 1.- Todo condominio debe ser inscrito como declarante en el Registro Único Tributario : Esto NO se puede hacer por la plataforma web lamentablemente por lo que hay que ir personalmente (o con un poder autenticado) a la Agencia Tributaria que corresponda al condominio. Es muy importante ver en esta resolución y en este enlace los requisitos de inscripción pues hay que llevar, entre otros doc

Uno de los principales factores que mencionan las personas que compran en condominio es la seguridad. A pesar de que hay robos y otros hechos violentos siguen siendo la opción preferida. Construir una comunidad segura pasa por algunas prácticas útiles. Reducir el juicio humano en el ingreso y salida: Cuidar el ingreso sin duda es esencial y sin embargo, repetidamente en una enorme cantidad de condominios se falla en el protocolo de ingreso. Visitas sin anunciar, o que ingresan a pesar de prohibiciones y listas de residentes desactualizadas son quejas presentes en casi todas las asambleas. Por supuesto que cuidar la salida es igualmente importante, para que los bienes hurtados o robados no salgan por la entrada principal sin que nadie lo sospeche. El trabajo conjunto de los condóminos y la administración con la seguridad para crear manuales se pierde, sin embargo, por la intervención del juicio personal de los oficiales, sea porque deciden no seguir el protocolo o porque descono

La compra de un bien inmueble es una operación financiera importantísima; y usualmente, salvo el caso de inversionistas profesionales, un hito en la vida. Sin embargo, son pocas las veces en que esta decisión se toma con el apoyo profesional integral necesario. Comprender cómo funciona un condominio A pesar de que hay casi 4,000 condominios en Costa Rica (a julio 2015), aún hay muchas personas que residen en condominios o han adquirido uno, que desconocen su funcionamiento y la extensión de sus deberes y derechos. Este desconocimiento es la causa de muchas frustraciones y decepciones, pues las expectativas que se hacen no están fundadas en conocimiento real. Un condominio es una forma de propiedad en la que existen áreas privadas, llamadas filiales, que son propiedad exclusiva de cada adquirente, y áreas comunes, que pertenecen a todos los propietarios, a cada uno según un porcentaje igual al área que representa su filial dentro del condominio. El uso de las filiales y á

Conforme pasan los años, los condominios acumulan una enorme cantidad de información y documentos. Hay cientos de registros contables, copias de facturas, contratos de proveedores y empleados que ingresaron y tal vez hasta ya no están en la planilla del condominio. Una de las muchas razones por las que es conveniente que haya una Junta o Comité de condóminos es porque debe de haber alguien que se cerciore de que la información y los documentos de respaldo, están siendo recibidos y bien almacenados. Plazo de conservación En materia de condominios no hay una norma expresa en al ley que nos guíe en en este sentido, por lo que deberíamos acudir a dos fuentes: el Código Civil y el de Comercio. El artículo 868 del Código Civil nos indica que luego de diez años, prescribe todo derecho y sus correspondiente acción. Prescribir no significa que desaparezcan las obligaciones y derechos de la realidad, sino que ya no hay recurso judicial alguno para reclamarlas. El artículo 234 d del

Hoy iniciamos la apertura de esta página a colaboraciones de nuestros clientes. Saúl Bibas , de la empresa de administración de condominios Urbano Inmobiliaria , comparte su visión sobre la seguridad. _________________________ Si bien es cierto que muchas personas optan por vivir en condominio por un tema de que es un lugar seguro, frente a una vivienda tradicional en un barrio de los que históricamente existen en el país, nadie se pregunta qué tanto más seguro es un condominio. No es una respuesta sencilla de responder, pero si es muy importante que el comprador o inquilino de un condominio tome en consideración hasta donde llegan las responsabilidades y alcances de los servicios de vigilancia. Dichas preguntas suelen hacerse, no de previo, sino al momento en que sucede un incidente y se empieza a buscar a algún tercero que me reponga lo sustraído o pague por los daños causados por los respectivos delincuentes. Al no tener custodia, de parte del condominio como de la empresa de vigila

Quien administra un condominio tiene una enorme responsabilidad, la que conlleva muchos deberes y poderes. Dentro de los poderes se encuentra el de representar exclusivamente al condominio, firmar en cuentas bancarias, autorizar contratos y comprometer al condominio en obligaciones. Es claro que no puede comprometer al condominio en garantías reales (hipotecas), pero fácilmente una línea de crédito en una ferretería puede convertirse en una enorme suma de dinero por pagar. Algunos pocos condominios han tenido la mala experiencia de tener representantes legales que han hecho uso indebido del dinero. En ese momento los condóminos han acudido al banco, tratando de revocar la autorización de firma en cuentas bancarias, para toparse con la triste y peligrosa realidad de que la representación no la ostentan ellos, sino solamente esa persona a la que justamente desean revocar su autorización. Este tipo de situaciones las conozco de personas que no se dedican profesionalmente a la admin

Actualmente se habla mucho de la auditoría ciudadana, en la que la ciudadanía tiene poder de revisar los actos y decisiones de los gobiernos, hasta en sus más pequeños detalles. Al adquirir una filial, usted tiene el derecho de fiscalizar lo que sucede y hay para ello herramientas como documentos y buenas prácticas para saber si se están haciendo bien las cosas o, detectar a tiempo fallas u oportunidades de mejora. I nventario de activos comunes y su estado: Permite llevar el control de las mejoras necesarias a los bienes comunes y controlar cuál es el patrimonio mueble común.  Inventario de cumplimiento de deberes legales y registrales: Todos los condominios tienen al menos el deber de mantener vigente su representación legal. Adicionalmente hay una serie de documentos legales que deben de mantenerse bien custodiados como libros de actas, copia del Registro Inmobiliario de la Constitución, un compendio de acuerdos normativos como reglamentos de uso de áreas comunes, norma

Reconocer una escritura pública de un documento privado es esencial. Una carencia de nuestro sistema educativo es que no se le enseña a los estudiantes a reconocer un documento legal y se convierten en adultos que son presa de engaños. Un documento que todo condómino debe conocer y sobre el que repetidamente hemos insistido es el Reglamento del Condominio. Sin embargo, la gran mayoría de las veces que se solicita el Reglamento, condóminos y administraciones lo que poseen es un documento privado o una escritura sin inscribir. Para reconocer si tiene o no el Reglamento del condominio debe buscar un testimonio de escritura pública. con lo siguiente: 1.- Tiene un número y un Notario . Una escritura pública debe tener un número en el inicio del texto y debe ser ante un Notario Público. Por ejemplo debe decir: “ Número sesenta y cuatro. Ante mí, Ignacio Alfaro Marín, Notario Público… ”. 2.- Debe estar expedida en papel de seguridad. Una vez firmada una escritura debe el No

Los nombres de lugares ya no son lo que eran. Adiós a Medio Queso de Los Chiles y a Escobal de Atenas. En Costa Rica se suele vivir ahora en condominios como Condado de Baviera y Terrazas de Marbella; Arizona o Belmonte; Altamonte y Barcelona, como quien quisiera darle un título brilloso a la novela de nuestra vida cotidiana. Suponemos que no habrá mucha armonía entre los vecinos del condominio Los Balcanes, que existe, lo juramos. Mejor valdría pulir un futuro áureo en Río Oro, en el Boulevard del Sol y en Valle El Dorado; o encerrarnos en la tranquilidad zen de Natura Viva y en Nirvana Azul. ¿Prefiere un retiro más místico? Para eso están los condominios Camino de Santiago, El Monasterio, La Misión y La Abadía. Hay otra inmensa oferta de altura en Alta Vista, en Altos de Mayorca, en Alta Piedra y en el condominio Las Cumbres, si apuntamos a elevaciones más literales y menos divinas. Lo dicho: ya no salen lugares como Jaboncillal de Mata de Plátano. Los nombres de con

Es muy frecuente que la administración de un condominio recaiga en alguna persona física o empresa que se dedique a ello como giro comercial. Hay ya una cantidad importante de empresas y particulares que se dedican a esta actividad, muchas de ellas buscando la excelencia y la mejor forma de administrar patrimonios y personas a la vez, lo cual está lejos de ser sencillo. Sin embargo, aún muchos errores se cometen, y es de lamentar que aún carezcamos de estándares éticos (sea normativos o auto elegidos por el sector) a los que deban de atenerse quienes se dedican a estas actividades. De igual forma, aunque la labor es muy similar en todo lado, la realidad es hay elementos claves que pueden hacer que los resultados sean más previsibles y cercanamente supervisados.  Por esto es muy importante que se firme un contrato con quien ejerza la administración que contemple estos lineamientos éticos y que haga exigibles estos elementos críticos, tratando de cubrir y detallar las responsabi