Condominios sin muros y otras propuestas de reforma del MIVAH

A partir del día 6 de febrero de 2017 y por diez días hábiles, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, ha puesto en consulta pública una propuesta de modificación al decreto N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. (Ver aquí comparación entre lo vigente y la propuesta)

Algunas de las propuestas, parecen solamente ir dirigidas a alinear este decreto con los procesos de tramitación de planos a través de la Plataforma APC, sea decreto Nº 36550-MP-MIVAH-S-MEIC, Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción.

Como cambios más notables apreciamos:

• Estacionamientos requeridos para condominios de interés social, se propone uno por cada cuatro unidades habitacionales en los verticales y uno por cada 10 en los horizontales.
• Obligación de integrar al condominio a la vialidad existente, para que haya continuidad vial futura.
• Posibilidad de que el condominio tenga cerramiento perimetral solo con setos o no lo tenga del todo.
• Posibilidad de que los retiros de ríos y quebradas con pendiente de más de 25% ahora sí sean aceptados como parte del área común.
• Obligación de que el Reglamento del Condominio en los de interés social, respete las disposiciones de convivencia y organización que emita el MIVAH.
• Reducción del área mínima para exigir caseta de vigilancia en condominios horizontales o mixtos y en el caso de verticales se exigirá a partir de 60 filiales y no de 30.
• Reducción del mínimo de áreas destinadas a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde para condominios de más de seis unidades habitacionales, pasando de un 10% a un 5% del área urbanizable (en FFPI y habitacionales) , 10% del área de cada unidad habitacional (en habitacionales) o diez metros cuadrados por cada FFPI (en condominios de FFPI), lo que resulte mayor, así como exigir que cada uno de esos tres usos (juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde) disponga de un tercio del área asignada.
• Mayor libertad en diseño de juegos infantiles.
• Mayor libertad en diseño de conductos mecánicos.

A pesar de que es comprensible que se busque favorecer la reducción de costos para los desarrolladores, por medio de la flexibilización de las reglas y reducción de las áreas para las áreas verdes, vemos con preocupación que ni hay una seguridad de que eso vaya a traducirse en una disminución del precio, ni va la propuesta acompañada de una política dirigida a asegurar el disfrute de las áreas verdes de administración municipal, aún muy frecuentemente en abandono completo.

Igualmente vemos con preocupación que se pretenda sujetar los reglamentos de condominio a disposiciones de convivencia y organización que dicte el MIVAH, ya que una formulación tan abstracta no permite entender la restricción que sobre el ámbito de libertad de las personas se impondrá. Se pretende sujetar la conducta de las personas a disposiciones administrativas de un Ministerio, así de sencillo. La formulación de un reglamento modelo optativo, que cuente con guía, por ejemplo de las instancias de resolución de conflictos del Ministerio de Justicia y de una amplia participación ciudadana, es una propuesta más viable.

Finalmente vemos con preocupación también la libertad de construir condominios sin cerramiento, sin que, de nuevo, se coordine para la creación de una política pública de seguridad integral de las áreas residenciales.

La integración de los condominios a los centro de población es beneficiosa para la generación de convivencia, sin embargo, si lo que se hará es solamente permitir la desaparición de los muros del condominio, lo único que se ocasionará es trasladar al condominio los males que no se han resuelto en las urbanizaciones y que son, justamente, la causa de la popularidad de los condominios y su cerramiento.

La labor de conseguir que las Municipalidades se hagan cargo de las áreas residenciales con la eficiencia de la administración de condominios promedio es una labor que entendemos es sumamente difícil, que implica cambiar normativa de diversos ordenes, lidiar con autonomías municipales y hasta con costumbres. Por eso es que nos parece muy grave nada más dejarle ese problema a la ciudadanía, exponiéndola a que no pueda proveerse de la única solución que está a su alcance: el cerramiento.

Si desea manifestar sus opiniones sobre esta propuesta de reforma, participe en esta encuesta.

Algunas reacciones en prensa: Amelia Rueda, Diario Extra, Prensa Libre y La Nación.
Respuesta Ministro Pujol CRHoy