15 junio, 2018

Cómo enriquecer un Reglamento pobre


Un reglamento no puede modificarse si no cuenta con el voto afirmativo de la totalidad de los propietarios. La limitación para modificar el reglamento tiene un sentido y un fundamento legal: está prevista en la ley (artículo 27 inciso a, ley 7933) y además el Código Civil (artículo 266) señala que no el derecho de propiedad no tiene más límites que los que imponga la ley o los que acepte su propietario. Es esa razón por la que es necesario el consentimiento de todos los propietarios para imponerles una limitación.
Ahora bien, cada día se presentan situaciones que requieren de normas claras para enfrentarlas, y las administraciones y juntas con frecuencia se ven limitadas para actuar sin ellas. O bien, es la justificante perfecta para no actuar si no hay la voluntad de hacerlo.
No es necesariamente imposible regular situaciones sin reformar el Reglamento, pero sí requiere conocer el Reglamento con suficiente profundidad. Una administración (o una Junta Administradora donde existe ese órgano) no puede permitirse no saber reconocer el Reglamento o desconocer su contenido.
Puede hacerse una labor creativa para encontrar formas de resolver las necesidades legales normativas del condominio sin tener que reformar el Reglamento. Claro que hay casos en los que no queda más que reformar el Reglamento. Hay dos opciones básicas para conseguir enriquecer el reglamento:
a.- Creación normas de aplicación del Reglamento: El condominio, a través de acuerdos de su asamblea de condóminos puede crear normas que enriquezcan el Reglamento definiendo la forma en la que se habrán de aplicar o ejercer las normas contenidas en el Reglamento. Un ejemplo muy claro son las usuales regulaciones de uso de áreas y bienes comunes, llamadas normas de convivencia en muchos condominios. Estas normas no pueden prohibir algo que esté permitido en el reglamento (pues estarían quitando un derecho) ni pueden imponer obligaciones que limiten el derecho de propiedad (salvo si cuentan con el consentimiento de la totalidad de los propietarios).
Incluso en sanciones o en presupuesto esto es posible. Para imponer una sanción debe seguirse un debido proceso (artículo 23, ley 7933), si este no existe puede crearse por acuerdo de la asamblea ya que no se está imponiendo un deber sino que se están dictando las reglas sobre cómo se ejercerá ese derecho de defensa y facultad de sanción de la administración, que establece la ley. En materia de presupuesto puede determinarse cómo habrán de pagarse los fondos comunes (por ejemplo definir mecanismos de débito bancario), pues no se imponer un deber distinto del deber de pago que ya está establecido por ley (artículo 13, ley 7933)
b.- Disposiciones de la administración: La administración tiene poder normativo dando ordenes (disposiciones, como llama la ley 7933), las cuales, dentro de sus facultades y funciones, son obligatorias salvo que una asamblea las revoque. Este es un poder normativo muy importante que con frecuencia se olvida o se teme su ejercicio. Una disposición sobre cómo debe cumplirse un artículo ya existente del Reglamento soluciona a veces muchos problemas.