Limitación del derecho de voto de los morosos


En los condominios las decisiones se toman principalmente en asambleas de condóminos, en las cuales se vota conforme al valor porcentual. Un tema que suele dar pie a cuestionamientos es si se puede o no limitar o prohibir el voto de un condómino por estar moroso con el condominio.

Primero definamos como moroso a aquella persona que tiene un saldo pendiente de pago con plazo vencido. Es importante por ello que sea precisamente definida la fecha de pago de la cuota de gastos comunes, pues una vez superado esa fecha se caerá en morosidad. Antes de que legue ese momento, no está en mora. Nuestro Código Civil indica: “ARTÍCULO 773.- Lo que es debido a plazo no puede ser exigido antes de la expiración de éste

En segundo lugar, la obligación al cobro es de gastos comunes que de acuerdo con nuestra Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en su artículo 19, serán los impuestos, mejoras, y “Los autorizados por la Asamblea de Condóminos y aquellos a los que se les confiera el carácter de comunes en el reglamento del condominio.” Por ello puede ser consumo de agua, servicios comunes individualizados, etc. Incluye además indemnizaciones por daños y multas sancionatorias, en el tanto la Administración tenga derecho de cobrarlos sin tener que acudir al proceso sumario.

Dicho eso, veamos si el propietario en esa situación puede ser limitado en su derecho al voto.

Como marco general, nuestro Código Civil indica: “ARTÍCULO 266.- La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley.

El derecho a voto en asambleas de propietarios en los términos de la ley 7933 NO está sujeto a ninguna condición. No está sujeto a que esté al día ni a ninguna condición.

En otros países es distinto. Por ejemplo, en Panamá la LEY 284 de 14 de febrero 2022, indica: “Artículo 51. En la reunión de la Asamblea de Propietarios, cada unidad inmobiliaria inscrita en el Registro Público tendrá derecho a voto, el cual lo ejercerá su propietario; no obstante, están inhabilitados para ejercer este derecho las unidades inmobiliarias que al momento de la votación no se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, pudiendo su propietario solo ejercer el derecho a voz.” (Fuente: https://www.phconsultingls.com/ley-de-propiedad-horizontal-panama/) Ahí si existe una limitación legal, no en Costa Rica.

Si el Reglamento de Condominio y Administración tampoco contemplara esa limitación, no se puede prohibir el voto de los condóminos morosos.

Recordemos el artículo 266 del Código Civil transcrito. Si no hay una limitación aceptada por el propietario (como en el Reglamento de Condominio y Administración u otro convenio aceptado por el propietario) o proveniente de una ley (que ya vimos esa limitación no existe en la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), no puede limitarse ningún derecho de propiedad. Ni el derecho a voto ni ninguno otro.

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