Limitación del derecho de voto de los morosos
En los condominios las decisiones se toman principalmente en asambleas de
condóminos, en las cuales se vota conforme al valor porcentual. Un tema que
suele dar pie a cuestionamientos es si se puede o no limitar o prohibir el voto
de un condómino por estar moroso con el condominio.
En segundo lugar, la obligación al cobro es de gastos comunes que de
acuerdo con nuestra Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio en su artículo 19, serán los impuestos, mejoras, y “Los
autorizados por la Asamblea de Condóminos y aquellos a los que se les confiera
el carácter de comunes en el reglamento del condominio.” Por ello puede ser
consumo de agua, servicios comunes individualizados, etc. Incluye además indemnizaciones
por daños y multas sancionatorias, en el tanto la Administración tenga derecho
de cobrarlos sin tener que acudir al proceso sumario.
Dicho eso, veamos si el propietario en esa situación puede ser limitado en
su derecho al voto.
Como marco general, nuestro Código Civil indica: “ARTÍCULO 266.- La
propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más
límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones
de la ley.”
El derecho a voto en asambleas de propietarios en los términos de la ley
7933 NO está sujeto a ninguna condición. No está sujeto a que esté al día ni a
ninguna condición.
En otros países es distinto. Por ejemplo, en Panamá la LEY 284 de 14 de
febrero 2022, indica: “Artículo 51. En la reunión de la Asamblea de
Propietarios, cada unidad inmobiliaria inscrita en el Registro Público tendrá
derecho a voto, el cual lo ejercerá su propietario; no obstante, están
inhabilitados para ejercer este derecho las unidades inmobiliarias que al
momento de la votación no se encuentren al día en el pago de las cuotas de
gastos comunes, pudiendo su propietario solo ejercer el derecho a voz.”
(Fuente: https://www.phconsultingls.com/ley-de-propiedad-horizontal-panama/)
Ahí si existe una limitación legal, no en Costa Rica.
Si el Reglamento de Condominio y Administración tampoco contemplara esa
limitación, no se puede prohibir el voto de los condóminos morosos.
Recordemos el artículo 266 del Código Civil transcrito. Si no hay una
limitación aceptada por el propietario (como en el Reglamento de Condominio y
Administración u otro convenio aceptado por el propietario) o proveniente de
una ley (que ya vimos esa limitación no existe en la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio), no puede limitarse ningún derecho de
propiedad. Ni el derecho a voto ni ninguno otro.