Modificaciones al Condominio
En el período de fin y principio de año, es usual que las personas reflexionen y decidan objetivos. Uno de esos podría ser el de hacerle modificaciones al condominio.
Las modificaciones al condominio deben entenderse diferentes de las modificaciones al Reglamento. En otra nota (aquí) hemos hablado sobre las modificaciones al Reglamento.
Sobre las modificaciones al condominio como una guía básica deben hacerse algunas preguntas:
¿Se desea añadir o anexar otra propiedad al condominio?
¿Se desea, por el contrario, reducir el área segregando una porción para que ya no sea parte del condominio?
Estas dos preguntas deben llevarnos a la conclusión de que su realización requiere la desafectación del condominio, es decir, deshacerlo jurídicamente y rehacerlo. En el curso de su tramitación, por un momento, las propiedades individuales desaparecerán y serán todos los dueños copropietarios de un terreno y de las construcciones que sobre él haya, y decidirán modificar el tamaño de ese terreno para rehacer el condominio con la nueva finca modificada. Esto sin duda pone en riesgo a propietarios y acreedores por lo que debe ser un proceso muy bien negociado y hecho. Obviamente, además de Planos de Distribución (y catastrado de la nueva finca) requerirá de la unanimidad de la totalidad de propietarios firmando en el protocolo.
Otras dos preguntas adicionales serían:
¿Se modificará un área común o un área privativa en cuanto a su destino o medida?
Si de cambios de destino de áreas comunes se trata (por ejemplo una zona común libre que será ahora una zona construida con un rancho para fiestas), además del nuevo Plano de Distribución (con el nuevo destino y si hay obras señalados), será necesario al menos el voto a favor de las dos terceras partes del valor total del condominio y, si se trata de áreas verdes que se reducen, la unanimidad de la totalidad del valor del condominio.
Si el cambio de destino es a UNA filial, será necesario el voto de dos terceras partes del valor total además del nuevo Plano de Distribución (con el nuevo destino señalado).
Ahora bien si el cambio es de medida, es delicado ya que el condominio tiene un total de metros cerrado. Si se reduce de un lado, eso tiene efectos en el resto de propietarios y coeficientes. En todos estos casos, la Asamblea de Condóminos debe aprobar la realización del nuevo Plano de Distribución y la inscripción registral nueva.
Existe un solo caso donde esto no es necesario y es aquel en el que se reduce o aumenta el área de una filial pero a la vez se compensa con la reducción o aumento de otra (u otras claro), SIN CAMBIOS todos los demás coeficientes de copropiedad. En ese caso, no será necesaria esa aprobación de la Asamblea ni para la realización del nuevo Plano de Distribución ni para la modificación de las filiales involucradas, pues el o los propietarios interesados pueden hacerlo al amparo del artículo 13 del Reglamento a la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, decreto 32303.
