Doctor Condominio

Una transición adecuada y pacífica es ganancia para ambos. Uno de los momentos más importantes de la vida en un Condominio es el momento en el que el Desarrollador sale del proyecto y los condóminos toman control de él, o bien el momento en el que sale una Administración e inicia funciones otra. Las Juntas o Administraciones que recibirán y representarán al Condominio a partir de ese momento deben tener presente supervisar lo siguiente: • Nombramiento: Debe presentarse una renuncia de parte del Administrador (sea el nombrado por el Desarrollador o el anterior) con el fin de que dé paso al nuevo Administrador, para delimitar las responsabilidades en la gestión. • Documentos legales básicos del Condominio: Deben entregarse los libros legales, el testimonio de constitución, los originales de los contratos con proveedores existentes (seguridad, empleados, contratos de mantenimiento), planillas de seguros de Riesgos del Trabajo o de la Caja Costarricense de Seguro Social, chequeras y c...

La colaboración será mayor en el tanto mayor sea la definición del tiempo requerido y el objetivo esperado. En todos los condominios existe por mandato legal una administración a cargo, sea en la forma de una junta administradora (y no junta directiva, que es un término de otras áreas del derecho) o bien como órgano unipersonal. Este órgano es el que tiene la totalidad de la responsabilidad en la vigilancia y cuido de las cosas comunes, en la aplicación del Reglamento (no así en la sanción de su incumplimiento, que puede llevarse en conjunto con la Asamblea de Condóminos) y en la ejecución de las decisiones de la Asamblea de Propietarios. Ahora bien, existen otros órganos de participación de condóminos como son los comités o comisiones de construcción, por ejemplo. Estos órganos auxiliares de la Administración, en los que el Reglamento puede permitir la participación de personas no propietarias en el inmueble, suelen tener tareas bien definidas en el Reglamento, relativas a la revi...

Es imperativo que haya en los manuales de seguridad un protocolo para este tipo de situaciones. La primera cara del Condominio es siempre la seguridad y es a este personal al que le toca enfrentar situaciones difíciles como impedir el ingreso a familiares residentes o antiguas parejas por orden en un condómino propietario, impedir la salida de objetos sin su debida autorización o bien recibir notificaciones de procesos judiciales. La Administración, en caso de llegada de un notificador o alguna autoridad administrativa, debe resguardar la seguridad del área común y del resto de los propietarios, es decir, que se está la autoridad debidamente identificada, no debería impedirle su trabajo. Sin embargo la realidad es otra y sí se espera de la Administración que resguarde lo que para algunos condóminos entraría dentro del término privacidad. Adicionalmente, la vigilancia del Condominio se delega en compañías especializadas en esta materia, lo que da como resultado que la Administración ...

Es muy grande la cantidad de condóminos con sociedad y deben saber con certeza qué hacer. En estos días se está hablando mucho del Impuesto a las Personas Jurídicas ( ley 9024 ), y a pesar de que la voracidad fiscal nunca cesa, con el aparente fallecimiento del Plan Fiscal, de momento su única boca es este Impuesto y de seguro la van a querer usar. El Registro finalmente publicó la tan ansiada Reglamentación y aunque podría variar ligeramente durante su práctica, de seguido les brindamos once puntos esenciales y sencillos según los textos: 1.- TARIFA: La tarifa anual del Impuesto es de medio Salario Base , que este año 2012 es la suma de C.360,600; por lo que el Impuesto sería de C. 180,300. Como la ley entró a regir el 1 de abril de 2012 este año el período es menor por lo que sería la suma de C.135.225. Inicialmente el cobro de dicho tributo se realizará a través del sistema Tasaban del Banco de Costa Rica , no obstante podrá a futuro autorizarse a otras entidades o instituciones, p...

La Administración debe poder dar respuesta a estas interrogantes. La nueva Ley General de Control del Tabaco y sus efectos nocivos en la salud ( ley 9028 ), de reciente publicación y que ha derogado la anterior ley de regulación del fumado (ley 7501), pretende crear espacios físicos y sociales libres del humo del cigarrillo como una forma de reducir su consumo, representando la faceta más socialmente aceptada de la peligrosa búsqueda de la salud pública, que tantas muertes ha causado en los regímenes totalitarios. Aunque claro, el fumado ha causado más muertes. La aplicación en condominios es algo oscura ya que no los menciona en concreto. Excluye por un lado de la aplicación de la ley a las casas destinadas exclusivamente a la habitación, sin indicar si son casas de habitación en general o su propia casa (del trabajador), en el artículo 4 inciso d. Claro que si la casa es además el centro de habitación la prohibición aplicaría aparentemente a toda la casa. Expresamente se prohíbe e...

Como en cualquier grupo humano cada voto cuenta, y sumados esos votos son el poder real. Es frecuente que dentro de los Condominios, haya grupos de interés, más o menos fuertes, que si tienen la capacidad suficiente, lograr influir en la Administración. A veces incluso imponiendo el ritmo y dirección a la Administración. No siempre, sin embargo, esta dirección es la más conveniente para la mayoría. Aunque es usual que por falta de organización, esa mayoría se ve imposibilitada de luchar ante esa minoría. La apatía y desinterés de muchos propietarios es lo que permite a esa minoría ejercer el poder real, por lo que un liderazgo convincente y un adecuado conocimiento de las reglas de votación es esencial para exponer la nueva idea o dirección a los condóminos. En cuanto a las reglas de votación, es importante comprender que en los condominios, los bienes comunes y las decisiones se reparten entre todos de forma porcentual, aunque ambos porcentajes son distintos. El porcentaje llamado de...

No se nos puede olvidar que esos condóminos conflictivos también son nuestros clientes. Los conflictos son las situaciones en las que las administraciones deben enfocarse con mayor ahínco, ya que un conflicto es un gran hueco drenador de energía, motivación, tiempo y dinero, que se debe tapar lo antes posible, y no simplemente ceder como lo dice el sabio adagio de que “el que tiene más galillo traga más pinol”. La administración no puede vivir en una zona gris de indefinición perfecta, como si con eso fuera posible quedar bien con todas las partes. Abordar los conflictos requiere saber: 1.- ¿Qué es lo que se pide? El primer paso es entender qué es lo que pide cada una de las partes en conflicto. No solamente qué en concreto, sino para qué. ¿Cuál es el interés que se satisface en la petición que hace cada una de las partes en conflicto? Esta comunicación debe ser reconducida a un curso de respeto y claridad cada vez que se salga de ese camino. Hacerse entender y comunicar SU punto de vi...