Doctor Condominio

En la hermana República de Panamá y gracias a la invitación de una alianza de tres prestigiosos bufetes: PH Consulting & Legal Services, Bufete Candanedo y Eskildsen & Eskildsen Abogados, tuvimos oportunidad de participar el pasado 6 de marzo en el Primer Congreso de la Propiedad Horizontal, celebrado en el Centro de Convenciones Atlapa en la Ciudad de Panamá. Nuestra propuesta fue conversar sobre “ El cambio social y su impacto en la P.H. ”. La propuesta inicia con un llamado a reconocer que el progreso usualmente lo vemos en la tecnología, pero se interrelaciona con el cambio social. En ocasiones hay cambios sociales que dan lugar a innovaciones tecnológicas, en otras ocasiones es a la inversa. Nuestra sociedad enfrenta (y produce) cambios generacionales, tecnológicos, económicos, climáticos, entre muchos otros y eso genera cambios y necesarias adaptaciones. Y eso tiene impacto directo en las copropiedades. Las nuevas poblaciones jóvenes tienen expectativas y...

La mayoría de los acuerdos en condominio se rigen en cuanto a su votación mínima necesaria por lo que indica el artículo 27 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. ARTÍCULO 27.- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos: a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá: 1.- Modificar el destino general del condominio. 2.- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. 3.- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. 4.- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad. 5.- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. b) Sólo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá: 1.- Variar el destino especial de una fin...

Proviniendo de Costa Rica, lo primero que salta a la vista con las enormes diferencias de tamaño en lo que nosotros llamamos condominios y en la Argentina, consorcios. Somos un país pequeño, de tamaño similar a la provincia de Jujuy, con apenas 5 millones de habitantes y un estimado de unos 5000 consorcios, sin embargo, en realidad tenemos muchos puntos que nos unen. Los retos que enfrentamos son similares porque a la larga, más que administrar un patrimonio, la labor de la administración del consorcio es de administrar vidas en común. Los principales problemas que enfrentan las administraciones en Costa Rica son por la tenencia de mascotas, el estacionamiento (no solo prácticas incorrectas sino el tamaño de algunos vehículos actuales), incumplimiento de normativa de construcciones, ruido entre filiales o unidades funcionales, y morosidad en el pago de las expensas o gastos comunes. Hay otro reto que muchas veces no se ve como tal y es el aislamiento: los consorcistas o copropie...

En un condominio pueden suceder diversos incidentes de seguridad y es importante que ante ellos la administración sepa cómo reaccionar. 1.- Reporte formal de la seguridad y otros participantes Ante cualquier evento que suceda en las áreas comunes o incluso en áreas privadas pero con relevancia como para que la seguridad tenga conocimiento de ello, lo primero es que haya prontamente un reporte formal de esta empresa a la administración con suficiente detalle sobre lo sucedido. No puede darse la situación en que la administración se entere de lo sucedido por otro condómino. Si no hubo ese reporte debe dejarse constancia de ello a la seguridad como parte de la supervisión.  Un proveedor de servicios de seguridad diligente contará con un libro de registro de las actividades o novedades del puesto, a pesar de que no sea exigido formalmente a la Seguridad Privada por cuanto es un deber que consta en la Ley 7410 del 26/05/1994, Ley General de Policía, en el artículo 8. Por eso es...

Normalmente cuando tratamos el tema de portación de armas en condominio lo analizamos desde la perspectiva del personal de seguridad, sin embargo no son los únicos que puede portar armas.  Es un derecho ciudadano establecido en la ley 7530 del 10/07/1995, Ley de Armas y Explosivos, artículo 2, que puede ser restringido. No existe un derecho constitucional irrestricto a la portación de armas, sino que “ ...se está ante una actividad que sí es susceptible de causar daños a terceros, por lo que el Estado puede legítimamente regularla. Es así como se reconoce el derecho de rango legal a portar y utilizar armas, con fines de seguridad y de defensa. ” Res. Nº 2009014020 Tengamos presente además que ya ha desaparecido ( aquí ) la prohibición que hubo durante un tiempo para la tenencia de armas en condominio por parte de la seguridad y ya no se exigen los estudios de riesgos.  Las regulaciones incluyen: Las personas físicas deben inscribir las armas de fuego en el Depart...

Especificar el destino del condominio y de cada finca filial es parte de los procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al Régimen de Propiedad en Condominio. La discusión sobre los alquileres no tradicionales o el hospedaje no tradicional, ha sido motivo de debate fuerte en muchos condominios, más serio en zonas costeras, de montaña y ubicaciones estratégicas en la Gran Área Metropolitana, aunque en todos los condominios de alguna forma se ha dado esta discusión. Lo primero que hay que recordar es que las propiedades en condominio deben usarse de conformidad con su destino. Así lo establece el artículo 15 de la Ley 7933, cuando le prescribe a los propietarios que “ (u)sarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. ” esto se reafirma con el artículo 8 de la misma ley: (el propietario de cada filial) “ ...tendrá el derecho de aprovechar las cosas comunes conforme a su destino. ” Ahora bien, no hay una definición legal ...

Una emergencia es una situación inesperada que pone a prueba nuestra capacidad de respuesta. Sin embargo, a pesar de ser una situación inesperada, es bastante seguro que sucederá, es por eso que es de enorme importancia que en los condominios se hagan, practiquen y difundan Planes de Emergencia. La ley 8228 del 19/03/2002, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica , es una de las principales guías en cuanto a los deberes de las personas para prepararse frente a una emergencia. El artículo 4. d de esa ley nos enmarca claramente a cuál tipo de emergencia se refiere esta ley: “ Circunstancia de amenaza, peligro, riesgo o daño para la vida humana o los bienes, específica y derivada de hechos de la naturaleza, hechos de comportamiento animal o de hechos accidentales o intencionales provocados por seres humanos. Se distingue de la "emergencia" o de la "situación de riesgo inminente de emergencia" reguladas en la Ley Nacional de Emergencia, en el tanto e...