Doctor Condominio

En una nota anterior hablamos sobre la convivencia en general, ahora trataremos el tema del rol de la administración: hasta dónde o en qué casos debe involucrarse. Primeramente, debemos observar que con mucha claridad nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, le otorga a la Administración funciones relativas a los bienes, áreas e intereses comunes: ARTÍCULO 29.- … Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes. ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales Este ámbito de funciones cuenta con dos respaldos: (a) Prohibición de interferencia por parte de otros órganos: la Asamblea de Condóminos conoce de “ las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obliga...

La convivencia en condominio es un elemento frecuente en conversaciones entre los condóminos y administraciones, pero hay al menos dos temas que profundizar: (a) ¿Qué es la convivencia? y (b) ¿Cuál es el rol de la administración del condominio en esa convivencia en condominio? Es usual que, en sentencias de la Sala Constitucional, se relacione la palabra convivencia con las Normas de Convivencia y se asuma, además, que esas normas son sancionatorias. “ La desconexión se basó en la supuesta falta de pago de una multa por infracciones al reglamento y normas de convivencia del condominio (sanciones disciplinarias) ” Sentencia n.° 2020008083 de 28 de abril de 2020. Las Normas de Convivencia son acuerdos de asambleas de condóminos que usualmente buscan complementar o precisar cómo aplicar las normas del Reglamento de Condominio y Administración. No son normas sancionatorias. O no deberían serlo, si nos atenemos a que la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condom...

En un condominio se realiza continuamente una actividad llamada tratamiento de datos personales. Es muy posible que no siempre los propietarios o la administración sean conscientes de que se está realizando esta actividad, pero sí deben saber que por ley se imponen obligaciones respecto de esta actividad a las administraciones. Estas obligaciones no tienen por qué ser un riesgo solamente, sino que pueden ser una oportunidad para mejorar el servicio y conseguir otros objetivos de crecimiento para las administraciones. Este fue el tema que nos correspondió desarrollar en el II Congreso de Propiedad Horizontal que se realizó en la Ciudad de Panamá, el 29 y 30 de setiembre de 2023. El tema de datos personales ya lo hemos tratado con anterioridad ( aquí ), pero en esta ocasión le dimos un enfoque diferente. Si bien es cierto en Panamá, Colombia y otros países la legislación le impone obligaciones directas a la administración, en Costa Rica esto no es así. La LEY DE PROTECCIÓN DE LA PE...

Un fenómeno que frecuentemente ocasiona roces en la convivencia en condominio es la tenencia de mascotas. Hay Reglamentos de Condominio y Administración que prohíben su tenencia y esto ocasiona argumentos de violación de derechos humanos, en específico del derecho a tener una mascota. En primer lugar, es importante aclarar que, en Costa Rica, nuestra Sala Constitucional no ha declarado la tenencia de mascotas un derecho humano. Es claro que es un derecho de orden legal civil (que es renunciable cuando se acepta esa limitación de no tenencia de mascotas en condominio), pero no un derecho humano irrenunciable. Es decir, de momento es válida la restricción de los reglamentos en cuanto a prohibir la tenencia de mascotas. Usualmente la Sala Constitucional rechaza conocer recursos de amparo por esta causa, en condominio, indicando que no es admisible el recurso porque el sujeto de derecho privado que da la orden (la administración) no está en situación de poder frente al condómino y los ...

Adquirir un bien inmueble normalmente es una transacción que supera la capacidad de pago momentánea de las personas y requiere de financiamiento, usualmente bancario. Las instituciones bancarias requerirán de una o más garantías según la capacidad de pago de la persona o personas deudoras para el otorgamiento de esos recursos y le exigirán una garantía para que, en caso de incumplimiento, haya un bien sobre el cual cobrar la suma adeudada. El medio más usual que se conoce por muchas personas es la hipoteca. Por este medio el acreedor, en este caso el Banco usualmente, exigirá para la entrega del dinero, que se constituya en su favor un gravamen sobre la propiedad, lo que le asegura la subasta en caso de incumplimiento. Otra modalidad es el fideicomiso de garantía. Mediante este contrato, una persona deudora traspasa su propiedad a otra y que la conservará en su poder durante el tiempo que dure el crédito. Se pacta así un contrato llamado fideicomiso. El dueño original, llamado fideicom...

Una de las labores que más se asocia con la administración del condominio es encargarse de que los servicios comunes funcionen de forma correcta y que el inmueble se mantenga bien mantenido. Por eso queremos compartir cuatro recomendaciones para el mejor cumplimiento de esta función o deber de la administración.   Se contempla de forma muy genérica en nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así: “ ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio .” Para cumplir con esto podrá contratar proveedores o personas en relación laboral, que, aunque son dos relaciones contractuales muy distintas en cuanto a las obligaciones y responsabilidades, las recomendaciones que daremos son aplicables a ambos. Primero la diferencia: Los proveedores son todo tipo...

Hay un caso extraño poco frecuente que hemos visto en reglamentos y es el de las cuotas fijadas en el Reglamento de Condominio y Administración. Se trata de aquellos casos en los que, ilusamente o quizás como atractivo de venta, se consigna algo así: “El monto fijado para la cuota total de gastos comunes es de dieciocho mil colones mensuales, moneda de del curso legal de Costa Rica. Dicha cuota podrá ser variada mediante una votación que alcance al menos dos terceras partes de los condóminos presentes en asamblea ordinaria o extraordinaria, a través de la aprobación del presupuesto anual presentado por el Administrador y discutido en la Asamblea de General de condóminos”. Claramente una cuota de esa suma, como suma fija en economías afectadas por la inflación, es totalmente inviable y no es esperable ni exigible que así se mantenga. Hay varias formas de resolver esto: (a) Reforma de Reglamento de Condominio y Administración. Recordemos que el artículo 27 de la ley 7933 del 28/1...