12 enero, 2016

¿Están en peligro los compradores de condominios?

Hace algunos días se suscitó mucho interés por las condiciones de venta de un proyecto inmobiliario, que parece fue muy publicitado en fin de año en televisión nacional.

Todo se originó por una publicación de un abogado. La empresa contestó en su perfil de la red social Facebook y el abogado hizo algunas adiciones a su publicación original así como una réplica, y luego hizo un llamado a quienes se encuentren en situación similar a la de su cliente a que lo contacten.

No es nuestra intención entrar al fondo de este asunto ya que no conocemos los detalles, sin embargo sí hay algunas situaciones que merecen reseñarse como lecciones aprovechando el contexto.

Hay al menos cuatro preguntas básicas que una persona que desee adquirir en condominio debe hacerse.



1.- ¿Qué está comprando?

Es absolutamente lícita la venta de un inmueble por desarrollar, incluso una filial que sólo exista en el papel. Lo importante es ser consciente de ello. El modelo de negocio del desarrollo inmobiliario presenta etapas iniciales en las que se puede adquirir un inmueble aún sin que se haya movido tierras aún. Claro que la certeza de una construcción terminada debería valer más que la expectativa de una no terminada (o no iniciada).

Es esencial cerciorarse de que el compromiso de venta (sea como promesa, o la venta misma) detalle claramente la filial y su descripción completa así como las áreas comunes y su descripción completa. Muy frecuente es, lamentablemente, que haya áreas comunes sin terminar y ya se concreten las ventas. O bien que se hagan adquisiciones sin inspecciones técnicas previas.

Al sector inmobiliario le sirve que se pueda desarrollar sin tener que hacer todas las áreas comunes o incluso poder captar adelantos sin haber siquiera cortado el pasto ni adquirido el terreno. Si desea seguir por ahí, deberá reforzar sus auto-controles como sector para evitar legislación que al calor de pasiones políticas les complique el negocio.

Ahora, no sólo está comprando un inmueble sino  que aparejado van una serie de obligaciones, así que insistiremos en la importancia de conocer el Reglamento, ahondar hasta en el estado de conservación documental para el futuro, procurarse documentos y garantías de que no estará comprando una deuda por cuotas de condominio, etc.

Si desea un resumen al menos siga esta guía previa a la compra.

2.- ¿A quién se lo está comprando?

Uno de los elementos que se cuestiona es da debilidad o fortaleza (según quien argumente) de la empresa desarrolladora. Desconocemos totalmente esa condición para este desarrollador. Hay algo que sin embargo es muy frecuente y es que el dueño del terreno, quien solicita los permisos de movimientos de tierras y construcción, quien financia al desarrollador, quien desarrolla, quien vende y quien comercializa sean todos personas distintas.

Con el uso de sociedades que a veces sólo tienen como bienes el proyecto que desarrollan, tienden a cubrirse riesgos legales derivados del desarrollo. Además, es muy frecuente que quienes financian (entidades financieras usualmente), exijan que la propiedad se coloque en un fideicomiso bajo su control mientras se desarrolla y paga el crédito. Sumemos a eso la existencia de fideicomisos de desarrollo derivados y se ve que la lista de personas crece.

Hay una solución muy simple: Quien comercializa aludirá a trayectorias, solidez y respaldo. Muy bien, que esa persona sea parte del contrato como garante con una garantía real sobre las promesas hechas. Antes decían que “al buen pagador no le duelen prendas”.

3.- ¿En qué condiciones es la compra?

No es lo mismo comprar de contado que al crédito ya que el dinero tiene un costo que alguien (quien requiere del dinero) deberá asumir.

El precio final debe ser claro así como las condiciones de financiamiento. Si esto puede variar debe contabilizarse la variación y tener una rápida estrategia de salida.

Independientemente de si se compre para inversión o para residencia propia, el valor, la posibilidad real de dar en alquiler o vender, así como los posibles ingresos esperables por alquiler o venta deben ser parte de cualquier estimación de negocio inmobiliario. Si además de todo eso hay plusvalía, genial.

4.- ¿Cuándo recibirá lo comprado?

Si se ha hecho una adecuada tarea hasta este momento tendremos un contrato de compraventa sólido, vinculado a la terminación de la propiedad, y con el respaldo de quien nos ofreció respaldo.

La fecha de entrega puede variar por muchas razones, desde avance hasta condiciones económicas, o naturales. La pregunta es ¿Quién asume los costos de los retrasos?

Asegúrese de que sea pactado desembolsar el precio final hasta que TODO esté concluido, dentro y fuera de su filial, y no antes.

Cuando esté tomando su decisión de compra, además de ver el jardín que le prometen e imaginarse en el gimnasio o la piscina, o a sus hijos jugando en su nueva casa, por favor, por un momento piense en todo lo que sucedería si nada de lo prometido se realiza. Esa duda es sana, no la silencie con la brisa de los árboles que verá desde su balcón y busque el apoyo profesional necesario.