20 agosto, 2015

Un comprador inteligente es un condómino satisfecho

La compra de un bien inmueble es una operación financiera importantísima; y usualmente, salvo el caso de inversionistas profesionales, un hito en la vida. Sin embargo, son pocas las veces en que esta decisión se toma con el apoyo profesional integral necesario.

Comprender cómo funciona un condominio
A pesar de que hay casi 4,000 condominios en Costa Rica (a julio 2015), aún hay muchas personas que residen en condominios o han adquirido uno, que desconocen su funcionamiento y la extensión de sus deberes y derechos. Este desconocimiento es la causa de muchas frustraciones y decepciones, pues las expectativas que se hacen no están fundadas en conocimiento real.

Un condominio es una forma de propiedad en la que existen áreas privadas, llamadas filiales, que son propiedad exclusiva de cada adquirente, y áreas comunes, que pertenecen a todos los propietarios, a cada uno según un porcentaje igual al área que representa su filial dentro del condominio.

El uso de las filiales y áreas comunes, no es libre, sino que se encuentra limitado por el Reglamento del Condominio, que es un documento público inscrito en el Registro Nacional. 

La administración de ese patrimonio común, corresponde en el día a día a un Administrador o a una Junta Administradora según indique el Reglamento, y a una Asamblea de Propietarios que, debidamente convocada, tomará al menos anualmente las decisiones más serias y con mayor impacto dentro del condominio.

Verificaciones antes de comprar
Hay cuatro grandes áreas que deben examinarse antes de comprar. La financiera, debiendo conocerse claramente el presupuesto, la cuota de gastos comunes, y las obligaciones por pagar existentes, así como el nivel de morosidad y las cuentas por cobrar. Lo que se busca es saber que se está frente a un condominio sólido y con liquidez, y que todo esto está respaldado por una contabilidad ordenada y en regla.

En el área normativa, debe conocerse claramente las reglas que rigen la propiedad y las conductas permitidas, las exigidas y las prohibidas, así como que el condominio cumplel con los deberes legales que tiene, todo con un alto grado de certeza jurídica. De igual forma debe haber certeza de la existencia y conservación de la documentación esencial del condominio, desde el reglamento, libros de actas y permisos de construcción del condominio, hasta los diversos contratos en ejecución, acuerdos de asamblea, instrucciones y normas de la administración, etc. Las pruebas de cumplimiento ante autoridades públicas no pueden olvidarse.

En el área social deberá investigar sobre las dinámicas de vida interna. Es evidente que en todo condominio hay conflictos, como es natural en cualquier grupo humano. Lo importante es saber que hay formas de enfrentar y resolverlo. La calidad de vida de sus residentes se ve muy influida por estas situaciones.

En el área de la infraestructura, es muy importante conocerla, determinar su estado, vida útil y situación de mantenimiento, pues eso impactará seriamente en las obligaciones futuras, y por ende en el equilibrio financiero de la inversión que se hará.

Luego de haber adquirido
Un comprador inteligente es además responsable. Ser parte de un condominio implica no sólo conocer los derechos, sino los deberes y ejercerlos. 

Asistir a las asambleas y exigir una adecuada rendición de cuentas es una conducta necesaria en cualquier condómino. Faltar a estos deberes es muy usual lamentablemente, y las consecuencias luego pretenden evadirse alegando la delegación que se hizo en la Administración. Delegar sin supervisar es delegar irresponsablemente.

Adicionalmente cualquier condómino que desee ser contribuyente de la calidad de vida y ser cuidadoso con su inversión, debe de conducirse en cumplimiento del Reglamento a pesar de que haya incumplimientos impunes de otros. Ese defecto humano que tenemos a veces de dejar de cumplir un deber cuando otros lo incumplen, en condominio, operará en nuestra contra, sin ninguna duda.

Al decaer la calidad de vida, por conflictos y venganzas, al haber presupuestos deficitarios por exceso de obligaciones, bajos ingresos, alta morosidad, o una combinación de todo lo anterior, o incluso al tolerar negligentemente una administración incompetente o falta de profesionalismo, se ponen en peligro dos objetivos que debe tener cualquier adquirente en condominio: poder residir en paz y poder incrementar el valor de su inversión para una futura reventa.