La Carta Poder en Condominios

Cuando un propietario en condominio no puede o no desea acudir a la Asamblea de Condóminos de forma personal, busca que alguien lo represente. En caso de copropiedad, esta representación puede ser obligatoria (ya en una nota pasada hablamos de eso).

 

En la mayoría de los Reglamentos de Condominio y Administración se señala una forma para documentar esta representación, mediante el poder especial. Hemos utilizado la palabra documentar porque realmente de lo que se trata es de un contrato llamado mandato, que puede ser incluso hasta verbal, y que se documenta en un poder.

“ARTÍCULO 1251.- El contrato de mandato puede celebrarse entre presentes y ausentes, por escritura pública o privada y aun de palabra; pero no se admitirá en juicio la prueba de testigos, sino en conformidad con las reglas generales, ni la escritura privada cuando las leyes exijan documento público. El instrumento en que se hace constar el mandato se llama poder.” (Código Civil)

El poder especial es una autorización para un “determinado acto jurídico judicial y extrajudicial, solo facultará al mandatario para los actos especificados en el mandato, sin poder extenderse ni siquiera a los que se consideren consecuencia natural de los que el apoderado esté encargado de ejecutar”, como lo indica nuestro artículo 1256 del Código Civil.

En algunos casos se firma usando la firma electrónica (firma digital) lo cual genera dudas cuando los Reglamentos exigen que sea autenticada (ver sobre autenticación de firmas digitales)

Ahora bien, un documento que usualmente se menciona es la Carta Poder, y hay un cambio normativo importante a este respecto que aún muchas personas ignoran: la carta poder ya no existe como derecho positivo (leyes) sino que ha caído al rango de costumbre.

La Carta Poder era un documento que se pretendía fuera más sencillo que un poder especial – de hecho es frecuente que en resoluciones se le mencione como una “simple carta poder” -, y se contempla aún hoy en los artículos 98 y 146 del Código de Comercio. Sin embargo, la definición de qué era la carta poder estaba en el artículo 912 del Código de Comercio que indicaba que “La carta-poder es un mandato especial para cada junta, se extiende en papel simple, con timbre de un colón firmada por el mandante y refrendada por dos testigos o por un abogado o notario.” Este artículo fue derogado por ley N° 9957 del 14 de abril del 2021 "Ley Concursal de Costa Rica".

Entonces, ¿qué hacer con todos esos Reglamento de Condominio y Administración que mencionan la Carta Poder como documento de representación?

El artículo 1 del Código de Comercio indica que “La costumbre, los usos y los principios generales de Derecho son fuentes no escritas del ordenamiento jurídico privado y servirán para interpretar, delimitar e integrar las fuentes escritas del ordenamiento jurídico.”

La costumbre de cómo era la carta-poder cuando estaba vigente el art. 912 y como se sigue haciendo, le dará su naturaleza. Se pueden seguir usando sin problema como siempre: con dos testigos o autenticada.