Doctor Condominio

En la nota anterior dábamos ideas sobre cómo evitar una reforma del reglamento. Ahora veremos qué hacer cuando es inevitable. A veces esto sucede porque el reglamento es extremadamente detallado. Desde hace algunos años se ha incrementado la tendencia a hacer reglamentos muy extensos, lo que hace más difícil adaptar su aplicación a las circunstancias. Si se ha discutido el asunto y no se encuentra ninguna otra salida que no sea la reforma del reglamento, hay que cumplir con el objetivo de unanimidad de la totalidad del condominio, como lo impone artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Habiendo identificado el problema y la solución propuesta, debe trabajarse una redacción de acuerdo y consensuarse. Los beneficios y los costos deben estar muy claros así como la forma en las que manejarán las consecuencias que la decisión implique. El proyecto y el texto del acuerdo a tomar deben estar disponibles públicamente en el condominio y abiertos a comen...

Es bastante conocido que para reformar el Reglamento del condominio el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio requiere de una votación unánime a favor de la totalidad de los propietarios del condominio. Claramente este requerimiento no es sencillo de cumplir y en algún momento he manifestado la importancia de que se separe la reforma del derecho de propiedad de las condiciones de ejercicio de éste, sin embargo sí es importante que estos temas se ventilen en asambleas. Construir un acuerdo de unanimidad de la totalidad abre espacio para que muchos intereses y posiciones se encuentren y no siempre será posible satisfacerlos a todos. Es por ello que antes de entrar a una reforma del reglamento hay que analizar si realmente es la única opción. Inicialmente hay que identificar el problema, por un lado y la solución por otra. Muchas veces se presentan mezclados o se impulsa una “solución” sin que se haya establecido claramente el problema. Incluso en ocasione...

La ley Reguladora de la Propiedad en Condominio le impone dos grupos de deberes básicos a la administración: la gestión del patrimonio común y la de los conflictos que se deriven de la convivencia. Sin embargo, hay que recordar que es en principio un órgano ejecutor de los deberes del Reglamento y de las decisiones de la Asamblea que es en última instancia quien debe mandar. Ahora bien, si hay alguna queja, ¿cómo debe procederse? El primer paso es tener claro si la queja es a causa de una deficiencia en el servicio de la administración, o si es por alguna conducta de otra persona residente del condominio. Si se trata del segundo caso, la primera referencia debe ser el artículo 15 de la Ley 7933, que impone a los propietarios, el deber de no ejecutar ningún acto o incurrir en omisión, que “perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.” Cuando una persona propietaria esté siendo víctima de alguna sit...

Una vez que el condominio ha comenzado su vida independiente, además de la madurez inicial , hay otros escenarios posibles: Inmadurez conflictiva: Ya sea por desentenderse del todo de la administración, o por una supervisión excesiva, se impide que se desarrolle una buena administración. Claro que puede suceder también que topen con un mal proveedor para la administración. El condominio entra en un ciclo de conflictos y cambio constante de administraciones. Hay bandos internos, egoísmo, peticiones y posiciones absurdas de condóminos (planteadas como perder – perder, en donde se asumen daños con tal de causarlos al otro bando). En este tipo de condominio los abogados ganan mucho dinero con la litigiosidad. Este tipo de condominios a veces no madura nunca o le toma muchos años salir de esta etapa. Madurez idílica: El condominio tiene conciencia de identidad propia, hay autoridad y reglas definidas y claras. Se atienden las necesidades de los condóminos (propietarios y resident...

Los condominios, como grupo humano que son, evolucionan en sus dinámicas de convivencia. De la experiencia que hemos tenido en estos años, hemos encontrado algunas etapas que se diferencian con cierta claridad. Inicial: El desarrollador manda. Esto a veces es bueno si el desarrollador entiende la función que cumple la administración y lo encarga a una empresa o persona competente. Pero suele suceder aún que algunos desarrolladores creen que eso es "pagar recibos" y lo encargan a alguien de su personal sin el tiempo y capacidades necesarias. En este caso suele haber un pésimo o ausente manejo de las relaciones humanas y permite que los problemas de administración (mantenimiento de la piscina, por ejemplo) se confundan con problemas de garantía de la construcción (rajaduras en la piscina), o incluso con problemas de cumplimiento de contratos individuales (tubos en una casa que no funcionan, por ejemplo). Esto es una trampa para el mismo desarrollador porque todo parece su...

Quienes compran en condominio por primera vez se enfrentan con una serie de necesidades para las que usualmente no se han preparado. De las primeras decisiones que tomen depende en una enorme medida la calidad de vida de que disfruten y la protección de la inversión durante sus primeros años en el condominio. Es por esto que hay un grupo de recomendaciones iniciales para dar mejor esos primeros pasos: Organice la primera junta de condóminos: Normalmente la estructura legal de la mayoría de los condominios contempla una sola persona, física o jurídica, en la administración y representación legal. Es por esto que es vital que exista un grupo de apoyo y enlace. La primera recomendación es conformar un grupo de unas tres o cinco personas que, contando con adecuado apoyo en sus áreas débiles, puedan enfrentar con fortaleza las necesidades de liderazgo para la gestión de lis intereses de los condóminos. Recuerde que los incumplimientos legales de la administración pueden recaer sob...

Es cierto que una fachada es un área, es decir ocupa algún área física en el Universo como materia que es, pero técnicamente la fachada es una cara de una edificación. El Reglamento de construcciones dice en su artículo I.3-Definición de términos, lo siguiente: “ Fachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal (exterior), lateral, o posterior; o interior, cuando corresponde a patios internos .” Como cara de un cuerpo que es, lo que nos debe importar es el cuerpo mismo (en este caso una pared), no su cara. La cara es sólo la superficie visible del cuerpo, la naturaleza jurídica de esa pared es lo que debe de interesarnos. Veamos qué nos dice la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio sobre las cosas comunes. En su artículo 10 hace una enumeración de cosas comunes, citando las paredes maestras y medianeras en las edificaciones verticales. Por otra parte, el Reglamento de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio nos indica (artículo 1):...