Doctor Condominio

Desde la aprobación de la Reforma Procesal Laboral en julio de 2017, la prestación de servicios de seguridad en el mundo de los condominios se ha visto muy afectada. La reacción de los condominios ante la presión de los cambios indicidos por la ley (aunque no todos realmente introducidos por la ley) ha sido básicamente una de estas cuatro opciones: 1. Aprobar presupuestos ordinarios o extraordinarios con incrementos de entre un 40% a un 50% para poder cubrir los incrementos en el costo mensual del servicio de seguridad. 2. Reducir la presencia de seguridad humana e incrementar las tecnología (ya desde hace tiempo administraciones se cuestionaban si la seguridad humana es adecuada o suficiente ). Esto incluye reducción de turnos, puestos y hasta la eliminación total del servicio si el condominio es muy pequeño o no tiene capacidad económica. 3. Cambiar a empresas de seguridad que aún permanecen en la ilegalidad con tal de no afectar la cuota de gastos comunes (con el evidente r...

Hasta el año 2013, era consistente la Sala Constitucional en validar la suspensión del servicio de agua por morosidad ( ver aquí ). Con la resolución 2013-2084, del 13 de febrero de este año 2013 la Sala Constitucional expresamente señala: se deja expresa constancia en este pronunciamiento que se rectifica esa tesis, manteniendo únicamente aquella según la cual sólo el ente directamente encargado del aprovisionamiento del agua potable puede interrumpir el servicio con las condiciones establecidas en reiteradas sentencias de este Tribunal . En una revisión hemos encontrado cuatro resoluciones recientes que de alguna forma tienden a cambiar el criterio del año 2013 y regresar al anterior que permite el corte de agua, sin que haya claridad. En todos los casos hay un solo medidor que abastece a todo el condominio. Estas resoluciones 2014-8780, 2016-9044, 2016-13627 y 2016-14904 resuelven en este sentido cada una: En la 2014-8780, un arrendatario alega que por presunta falta de pago...

Un condominio es una forma de propiedad. No es una persona jurídica. Por lo menos no plenamente. Se le asigna una cédula jurídica en virtud del decreto de Asignación y expedición de Cédula de Persona Jurídica Nº 34691-J , aunque ya no se expide ese documento (circular D.R.P.J.-026-2008 ) Hay toda una discusión doctrinaria sobre este tema que las administraciones les interesará en puntos muy concretos. ¿Qué implica para un administración esta naturaleza particular del condominio? 1.- ¿Se puede obtener una “personería jurídica” de un condominio? Una “personería” es una certificación de las personas y poderes que representan a otra (en este caso a una propiedad). Sí puede obtenerse, pero hay que hacer una aclaración importante. En el sitio del Registro Público, no puede adquirirse una “personería” del condominio mediante su número de cédula . Lo que hay que hacer es obtener una certificación de la propiedad con su número de matriz. En este enlace hay un manual sobre cómo hace...

Muy lamentablemente con frecuencia observamos, al participar en asambleas de condominios en las que se va a elegir una administración, que se dan una serie de circunstancias que hacen que seleccione a la administración solo por ser el precio más bajo. Hay varias circunstancias que presionan para que esto suceda. En cuanto al condominio, evidentemente si la partida de administración es baja, constriñe a tener que elegir una administración de precio bajo. Pero este no es el principal problema, pues se resolvería con más dinero. El problema está en que no hay un conocimiento claro de qué es lo que se busca, cuales son los requerimientos de la administración de su condominio. Es cierto que hay condominios donde hacen carteles y licitaciones para seleccionar y contratar al proveedor del servicio de administración, sin embargo, los requisitos que han colocado, no siempre responden a necesidades reales del condominio, sino más bien a requisitos bruocráticos por cumplir. Conocer las par...

Las asambleas de propietarios son un momento de enorme importancia en la vida del condominio, no solamente por la razón legal obvia de que es el lugar en el que se toman las principales decisiones del condominio sino porque será en mucho el resultado de las dinámicas de convivencia que se hayan desarrollado. Cumplir con los requerimientos y mejores prácticas para convocar y realizar una asamblea de propietarios es el mínimo que siempre debe de cumplirse: Realizarla en la fecha debida (pues muchos reglamentos señalan las fechas de realización obligatoria), que sea generada la convocatoria por quien tenga esa autoridad y sea entregada en plazo según reglamento (pues la ley no impone ningún plazo), verificar la acreditación correcta de las personas participantes, cumplir con los mínimos legales de votaciones, asentar el acta debidamente en el libro respectivo y firmarla según indique en reglamento son algunos de esos requisitos. Hay que hacer notar que la ley no hace diferencia entre...

Una de las principales responsabilidades de la administración es la administración de los fondos comunes, provenientes, principalmente de las cuotas de gastos comunes que aportan los propietarios. La mayoría de los gastos son para ser ejecutados dentro del mismo período presupuestario , y usualmente con frecuencia mensual, como los servicios de seguridad, limpieza, administración, etc., o compra de bienes menores como insumos, herramientas, etc. Hay, sin embargo, otros gastos que pueden necesitar un período mayor de ahorro o aprovisionamiento, como puede ser en el caso de mejoras de alto costo por hacer o que  hayan sido hechas y requieran recuperar el equilibrio y proveer de ese efectivo al condominio. La forma más usual de acumular esa suma es mediante la creación de un fondo de reserva con un destino específico. Piénsese en el acuerdo que aprueba, por ejemplo, la calefacción de la piscina o pintar el inmueble, fijando una cuota extraordinaria mensual hasta conseguir e...

Tanto a la hora de que el condominio contrate a una administración o bien cuando a través de ella se contraten otros servicios, es vital seguir estas pautas para que el proceso se realice correctamente. Antes de contratar Las normas contra la discriminación ya existían en la Constitución Política, pero la muy comentada Reforma Procesal Laboral las incorporó específicamente en las relaciones laborales, en los artículos 404 a 410 del Código de Trabajo. Deben diseñarse procedimientos que contratación que garanticen que (Art. 408) todas las personas, sin discriminación alguna, gozarán de las mismas oportunidades para obtener empleo y deberán ser consideradas elegibles en el ramo de su especialidad, siempre y cuando reúnan los requisitos formales solicitados por la persona empleadora. Para formalizar la contratación Un contrato de trabajo es el instrumento que permite con claridad definir las condiciones de la contratación. Recordemos que por el espíritu protector de la legislación...