Doctor Condominio

Si no se tiene cuidado, un condominio puede ser secuestrado, justamente, por las decisiones de la mayoría. Un Condominio tiene una profunda base democrática. La ley exige que las decisiones serán tomadas en Asamblea de Propietarios, por medio de votaciones, en las que cada filial votará según su porcentaje de valor. (Para ver las diferencias que existen entre el porcentaje de valor y el de copropiedad vea este enlace ). Estas votaciones serán, según la ley (artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio ), de unanimidad en los casos más serios y profundos, de mayoría de dos tercios del valor del condominio en decisiones de relevancia media, y de mayoría del valor de la totalidad en los casos más simples. La Ley no reconoce ningún otro tipo de votación, ni el artículo 33 de la Ley , que expone cuáles puntos deberán ser definidos por el Reglamento, incluye la capacidad de establecer diferentes porcentajes de votación. Sin embargo, se ha venido permitiendo que los Regla...

Las administraciones de condominios deben prepararse para enfrentar los mismos retos que las autoridades públicas. Es claro que las redes sociales y la participación directa ciudadana ha cambiado la forma de hacer política. Las críticas (a veces muy justificadas) de que las opiniones no son siempre fundamentadas o razonadas adecuadamente, o que la participación ciudadana es errática y desorganizada, no hacen desaparecer el fenómeno. Las Administraciones de condominios deben estar preparadas para enfrentarse a retos similares. Al igual que en el país, la Asamblea de Condóminos es el órgano soberano interno máximo, pero la frecuencia de sus reuniones (generalmente una o dos veces al año), y la imposibilidad de tratar temas con mucha profundidad, (pues a lo sumo se podrá dedicar una media hora a cada tema), hacen que el verdadero rol de gobierno se lleve entre la administración y un reducido grupo de condóminos, organizados en comisiones o comités. El primer nivel de organización de l...

Los acuerdos en Asamblea exigen votación: • Unánime del total del valor del condominio cuando se trate de modificar cualquier cláusula de la escritura de Constitución y del Reglamento de Condominio y Administración, variar áreas proporcionales de filiales, renunciar al régimen de condominio o gravar el condominio en su totalidad. • De al menos dos tercios del total del valor del condominio cuando se trate de variar el destino de una filial, adquirir bienes comunes o disponer la forma en que habrán de aprovecharse o autorizar el arrendamiento de cosas o áreas comunes • El resto de acuerdos se tomarán por al menos la mayoría de la totalidad del valor del condominio. La administración del Condominio estará a cargo de un administrador que puede ser una persona física o jurídica, y será designado por la Asamblea de Propietarios. Al Administrador (o a la Junta Administradora) le corresponde el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, y en general todos los actos de admi...

Son gastos comunes los gastos por administración, mantenimiento, reparación y limpieza de las cosas comunes, el costo de las mejoras aprobadas en Asamblea de Propietarios, y aquellos a los que una Asamblea de Propietarios o el Reglamento de Condominio y Administración les hayan dado el atributo de gastos comunes. Cada finca filial es una garantía hipotecaria preferente de las obligaciones que el propietario llegare a tener con el condominio, y si hay saldos pendientes pueden ser certificados por un Contador Público Autorizado para solicitar el remate de la filial para el pago de los saldos pendientes. Al adquirir una propiedad en condominio, el vendedor debe presentar al Notario Público una certificación de que la filial se encuentra al día, pues de estar en mora, el adquirente es deudor solidario. El propietario es el obligado a responder por las obligaciones a su cargo. Si la filial se encuentra ocupada o arrendada por un tercero, éste es responsable de las infracciones al Regl...

Cualquier propiedad puede ser sometida a condominio y con todos los usos posibles, sea residencial, comercial, industrial, agrícola, turísticos, etc., sea terminados, sin hacer o si se construirán por etapas, o varios usos conjuntamente, o en varios terrenos de naturaleza jurídica diversa. Al nacer el condominio, nace la matriz, las filiales y su Reglamento de Condominio y Administración, todo en un mismo acto. Este documento se inscribe en el Registro Inmobiliario y es de acceso público. No existe un Condominio sin Reglamento, nacen juntos. Cada filial es una unidad independiente de uso autónomo que pertenece exclusivamente a su propietario, que puede usarla según las condiciones del Reglamento de Condominio y Administración, y mientras no sea contrario a la ley, la moral y las buenas costumbres. Sólo por ley o por convenio puede limitarse este derecho de uso de la propiedad. Las cosas comunes son todas las necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acce...

En la primera parte vimos la creación de normas. Ahora veremos su puesta en vigor y las razones por las que ambas deben de ser funciones totalmente diferenciadas. Una administración debe recordar siempre que es un EJECUTOR DE DECISIONES. Las decisiones pueden provenir del Reglamento del Condominio, o pueden ser más recientes y provenir de una Asamblea. Esta función es la que resume las labores que indica el artículo 30 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Para ejecutar esta labor hay que tener conocimientos de administración, conocer el reglamento y acuerdos de Asamblea y, en general, tener sentido común y capacidad de relacionarse con las personas. La Administración de condominios implica administrar un patrimonio (inmobiliario, mobiliario y financiero), pero además implica administrar un régimen de derechos y a los sujetos que los ejercen. Esto a la larga es administrar relaciones interpersonales. En su ejecución de decisiones debe ser objetiva y sobre todo, debe t...

Determinar y crear las normas de una comunidad o grupo humano es una tarea muy difícil. Tanto como lo es ponerlas en vigor. Y sin embargo son dos funciones completamente distintas. Veremos primero la creación de normas, luego su puesta en vigor y las razones por las que ambas deben de ser funciones totalmente diferenciadas. La creación de normas es la creación de las reglas que debe seguir una comunidad. Esta función es típica (y ojalá exclusiva, aunque el Reglamento podría disponer otra cosa) de la Asamblea de Condóminos. Es en este seno en donde puede y debe discutirse si una conducta es rechazada o aceptada totalmente, o si se acepta sujeta a ciertas condiciones. Esto fijará el rumbo por el que deberá discurrir el condominio en el futuro y debe ser el fruto de una sana discusión política, jamás puede ni debe ser el fruto de una decisión administrativa. En principio las reglas generales de un Condominio están dadas por el Reglamento inicial fijado en la Constitución del Condominio,...