Doctor Condominio

En notas anteriores he señalado los peligros que tiene un condominio sin administración eficiente o, los riesgos cuando un condómino es el que administra , por la personalización de los conflictos y la falta de experiencia. La recomendación es siempre que haya el apoyo de una administración profesional.  Recientemente tuve la oportunidad de regresar a un condominio que ha logrado resolver sus necesidades por su cuenta, con una cuota muy baja, con estos tres elementos básicos: 1.- Solidaridad: Debe encargarse por grupos ciertos temas, con el fin de crear ese sentimiento de pertenencia que debe de haber. Esta administración acudió a cada condómino por una labor específica o regular, y el cumplimiento fue bastante alto. Hubo tareas regulares donadas que redujeron costos de forma impresionante. 2.- Controles cruzados y de ejecución: Debe de haber controles en la ejecución de las tareas. El que firma cheques, no puede llevar la contabilidad. El que contrata, no puede su...

Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tiene grandes aciertos como enlazar el derecho sobre el área común al privativo para evitar abusos , la solidaridad en la obligación del pago que traslada deudas a nuevos adquirentes y la hipoteca legal que garantiza el pago de las deudas con el condominio, aún por encima de convenios como el patrimonio familiar . Sin embargo, hay otros problemas que se dan en la realidad que la ley, o bien no contempla, o si lo hace lo regula de forma que no contribuye a crear justicia para las situaciones que se presentan. Cada día son más las personas que viven en condominio y no podemos simplemente esperar que la libre contratación resuelva situaciones que se dan en una desigualdad contractual como la que viven un comprador y un desarrollador inmobiliario. Para este Congreso que ha iniciado el Primero de Mayo, desde Doctor Condominio proponemos algunas reformas a la ley con el fin de que sean valoradas.  a) V...

Una norma muy acertada de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es la que le da dos privilegios de cobro a las cuotas condominales : Primero, la obligación de pago se transmite a sucesivos propietarios (artículo 21 de la Ley dicha), quienes se convierten en deudores solidarios de las deudas que tenga la filial. Es por eso que es muy importante que cuando se adquiera en condominio se verifique que la propiedad no esté morosa. Segundo, las cuotas de gastos comunes, multas y sus intereses constituirán un gravamen hipotecario sobre la filial, precedido solamente por el que garantiza el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Constituye una Hipoteca Legal. Estos saldos serán certificados por un Contador PúblicoAutorizado y podrá rematarse la propiedad para cubrir esas obligaciones. Un caso interesante de posible conflicto de esta hipoteca legal es con el Régimen de Patrimonio o Habitación Familiar. El Código de Familia en sus artículos 42 al 47 permite proteger el inmueb...

Hace algunos días de parte del semanario El Financiero, me hicieron llegar algunas preguntas sobre este sector, para un artículo sobre las perspectivas de crecimiento del sector. La nota como fue publicada está en el suplemento completo , sin embargo quiero compartir con ustedes las preguntas y respuestas. ___________ EF: ¿Cuáles son las expectativas de crecimiento para este 2014? IA: Este 2014 hay expectativas buenas de crecimiento del sector, aunque hay algunas amenazas que controlar. Algunas son transitorias y normales (y en alguna medida reducidas) como la incertidumbre por el cambio de administración en el país; pero otras llevan ya tantos años acumuladas, que más que una amenaza es el contexto del país. Hay carencias enormes en infraestructura (en general, no sólo la vial) y el avance en simplificación de trámites no ha sido igual en todos los niveles de la gestión pública: lo alcanzado en la tramitación de planos, por ejemplo, no se equipara con la lentitud en el proceso...

La siguiente es la versión original. Fue además publicada en el semanario El Financiero. La rendición de cuentas es un concepto que se ha popularizado en la política, y como todo lo que esta toca, ya no significa lo mismo o casi nada. Sin embargo, en la administración de condominios debe seguir siendo un concepto  vigente, claro y que contribuya a crear calidad de vida y rentabilidad de las propiedades . La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en su artículo 26 sólo indica que la asamblea anual “ deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá .” No se da más detalle del contenido del informe. Nos indica, sin embargo, que el informe del administrador no equivale a las cuentas, por lo que es conveniente delinear mejor el contenido de este primer informe. Si nos atenemos a los deberes que señala el artículo 30 de dicha ley , el administrador debería rendir un informe que cubriera al menos los siguientes temas o apartados: Cuido y Vigilancia...

La Asamblea de Propietarios es el órgano máximo de un Condominio al que le corresponde tomar todas las decisiones de interés común que no sean comprendidas dentro de las facultades del administrador. Puede revocar una decisión del administrador, pero no debe interferir o invadir su ámbito de funciones. La ley permite que sea el Reglamento de Condominio el que defina la frecuencia con que se reúna esta Asamblea (mínimo una vez al año), la forma de convocarla , quién presidirá las reuniones y la forma de designar a esta persona. No le autoriza a variar el quórum de inicio, ni los  porcentajes de votación mínimos de los acuerdos , que están definidos por ley . La convocatoria es el proceso de avisar o notificar a cada propietario de los temas que se votarán. La agenda es la lista de temas que se verá en dicha Asamblea. Este aviso y conocer la lista de temas es esencial porque lo acordado obliga a todos los propietarios (aún los ausentes). Evidentemente, un propietario que no haya s...

Una enorme cantidad de Condominios tiene piscinas y muchos administradores desconocen la normativa que regula esta infraestructura. Es muy importante conocerla para estar preparado para enfrentar una posible lesión o desgraciadamente hasta una muerte de un condómino propietario, residente o una visita. El decreto 35309-S, Reglamento sobre manejo de piscinas, es el que rige actualmente esta infraestructura. Establece una gran cantidad de obligaciones como la presencia de guardavidas con conocimiento en Reanimación Cardio Pulmonar, bitácoras del operador de piscina (capacitado con una instrucción formal en el INA o en un ente acreditado), capacidad máxima de bañistas, duchas, guarda ropa, duchas, inodoros, bebederos, sala de primeros auxilios y botiquín, y hasta torretas techadas de vigilancia. Sin embargo, no todas esas obligaciones son para los condominios. Claramente el Reglamento indica: Artículo 2º—Ámbito de aplicación: Este reglamento establece las disposiciones a que deben some...