Doctor Condominio

Los condominios, como grupo humano que son, evolucionan en sus dinámicas de convivencia. De la experiencia que hemos tenido en estos años, hemos encontrado algunas etapas que se diferencian con cierta claridad. Inicial: El desarrollador manda. Esto a veces es bueno si el desarrollador entiende la función que cumple la administración y lo encarga a una empresa o persona competente. Pero suele suceder aún que algunos desarrolladores creen que eso es "pagar recibos" y lo encargan a alguien de su personal sin el tiempo y capacidades necesarias. En este caso suele haber un pésimo o ausente manejo de las relaciones humanas y permite que los problemas de administración (mantenimiento de la piscina, por ejemplo) se confundan con problemas de garantía de la construcción (rajaduras en la piscina), o incluso con problemas de cumplimiento de contratos individuales (tubos en una casa que no funcionan, por ejemplo). Esto es una trampa para el mismo desarrollador porque todo parece su...

Quienes compran en condominio por primera vez se enfrentan con una serie de necesidades para las que usualmente no se han preparado. De las primeras decisiones que tomen depende en una enorme medida la calidad de vida de que disfruten y la protección de la inversión durante sus primeros años en el condominio. Es por esto que hay un grupo de recomendaciones iniciales para dar mejor esos primeros pasos: Organice la primera junta de condóminos: Normalmente la estructura legal de la mayoría de los condominios contempla una sola persona, física o jurídica, en la administración y representación legal. Es por esto que es vital que exista un grupo de apoyo y enlace. La primera recomendación es conformar un grupo de unas tres o cinco personas que, contando con adecuado apoyo en sus áreas débiles, puedan enfrentar con fortaleza las necesidades de liderazgo para la gestión de lis intereses de los condóminos. Recuerde que los incumplimientos legales de la administración pueden recaer sob...

Es cierto que una fachada es un área, es decir ocupa algún área física en el Universo como materia que es, pero técnicamente la fachada es una cara de una edificación. El Reglamento de construcciones dice en su artículo I.3-Definición de términos, lo siguiente: “ Fachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal (exterior), lateral, o posterior; o interior, cuando corresponde a patios internos .” Como cara de un cuerpo que es, lo que nos debe importar es el cuerpo mismo (en este caso una pared), no su cara. La cara es sólo la superficie visible del cuerpo, la naturaleza jurídica de esa pared es lo que debe de interesarnos. Veamos qué nos dice la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio sobre las cosas comunes. En su artículo 10 hace una enumeración de cosas comunes, citando las paredes maestras y medianeras en las edificaciones verticales. Por otra parte, el Reglamento de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio nos indica (artículo 1):...

Hace algunos días se suscitó mucho interés por las condiciones de venta de un proyecto inmobiliario, que parece fue muy publicitado en fin de año en televisión nacional. Todo se originó por una publicación de un abogado . La empresa contestó en su perfil de la red social Facebook y el abogado hizo algunas adiciones a su publicación original así como una réplica , y luego hizo un llamado a quienes se encuentren en situación similar a la de su cliente a que lo contacten. No es nuestra intención entrar al fondo de este asunto ya que no conocemos los detalles, sin embargo sí hay algunas situaciones que merecen reseñarse como lecciones aprovechando el contexto. Hay al menos cuatro preguntas básicas que una persona que desee adquirir en condominio debe hacerse. 1.- ¿Qué está comprando? Es absolutamente lícita la venta de un inmueble por desarrollar, incluso una filial que sólo exista en el papel. Lo importante es ser consciente de ello. El modelo de negocio del desarro...

Para que un cambio arraigue, debe convertirse en una costumbre. Por eso, al inicio del año, es conveniente hacer una lista de nuevas costumbres que recomendamos practicar para que la gestión del condominio sea más segura jurídicamente y de mejor beneficio, tanto económico para propietarios y administraciones,  como en cuanto a calidad de vida para sus residentes. 1.- Construya relaciones, no conflictos: los conflictos nacen solos, no hay que hacer ningún esfuerzo, son como el monte. Pero las relacionas hay que crearlas y mantenerlas como un jardín. Conozca a sus vecinos. Pida que haya momentos y lugares de interacción. Trate de que haya proyectos en común, sencillos y que no impliquen gastos: recuerde que son una excusa para la interacción solamente. Si no tiene tiempo para ello, no se preocupe, comience por el consejo de su abuelita y al menos diga “¡Buenos días!” 2.- Pida cuentas, estúdielas y opine sobre ellas : Hágase la disciplina de leer el informe financiero mensual. Si...

Este año que acabamos de cerrar nos permitió conocer las similitudes (muchas) que hay con la industria de la calidad de vida y eficiencia de los condominios en Colombia. Fuimos invitados a participar del Quinto Congreso de Propiedad Horizontal que se realizó en Cali, Colombia el 22 y 23 de Octubre pasado ( reseña de prensa  y presentación ). Ahí compartimos con las personas asistentes algunas recomendaciones para el proceso de la permanente elevación de la calidad de vida y valor del inmueble, tarea que si la administración del condominio, no se podrá comprender su necesaria participación. Además conversamos algunas de las muchas inquietudes sobre las que hemos venido reflexionando, para poder convertirlas en metas concretas. Por eso, ya trabajamos en proyectos concretos para resolver mejor los conflictos de la convivencia, apoyar mejor a las administraciones de condominios, y para articular mejor a los diversos actores de esta importante industria que clama por la p...

Una excelente forma de provocar un caos de gobernanza es no tener claro quién manda, sea por una confusión de normas o porque quien debe ejercer su responsabilidad no lo hace y permite, además, que otro la ejerza. Por ello, la forma de ejercer la autoridad y a quién corresponde en condominio debe ser algo totalmente claro, en el papel y en la realidad. La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en principio creó un esquema de poder en el que la administración era el representante único del condominio, teniendo como deber el “…cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obl...